Legionellen – die vernachlässigte Aufgabe

Selbst der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) schlägt nun Alarm: In seinem aktuellen Branchenbarometer identifiziert er weiterhin gravierende Versäumnisse bei der Umsetzung der Trinkwasserverordnung. Dabei ist deren Einhaltung gar nicht so schwer. Was zu tun wäre.

Um die Legionellenkonzentration so gering wie möglich zu halten, schreibt der Gesetzgeber regelmäßige Analysen des Trinkwassers in vermieteten Mehrfamilienhäusern mit mehr als zwei Wohnungen und in Gewerbeimmobilien vor. Seit 2012 muss das Trinkwasser in diesen Immobilien mindestens alle drei Jahre im Rahmen einer orientierenden Untersuchung analysiert werden. Die Pflichten eines Betreibers sind in §16 Absatz 7 der Trinkwasserverordnung dargelegt. Werden diese Pflichten vernachlässigt, kann es sogar strafrechtliche Folgen haben, sollte ein Nutzer ernsthaft erkranken. Von den vom DDIV befragten Haus- und Immobilienverwaltungen hat bisher jedoch nicht einmal die Hälfte die vorgeschriebene Erstbeprobung durchgeführt.


Orientierende Untersuchung

Die orientierende Untersuchung (siehe auch folgende Grafik) wird auch die systemische genannt. Sie ist eine Probe, bei der nach Hinweisen für eine Kontamination mit Legionellen gesucht wird. Die Ergebnisse von orientierenden Untersuchungen werden – je nach Kontaminationsgrad – in vier Kategorien eingeteilt:

  • keine oder geringe Kontamination (KBE = Kolonienbildende Einheiten)/ 100 ml ≤ 100)
  • mittlere Kontamination (KBE/100 ml > 100)
  • hohe Kontamination (KBE/100 ml > 1.000)
  • extrem hohe Kontamination (KBE/100 ml > 10.000)

Bei einer geringen Kontamination ist die nächste Untersuchung ebenfalls eine orientierende Untersuchung. Diese muss innerhalb der nächsten drei Jahre stattfinden. Liegt der Legionellenbefall bei mehr als 100 KBE/100 ml, ist zum einen das Gesundheitsamt zu informieren, zum anderen müssen auch die Mieter oder Miteigentümer über das Ergebnis der orientierenden Untersuchung informiert werden. Außerdem muss der Verwalter ankündigen, dass weitere Probenahmetermine erforderlich sind und zu diesem Zweck der Zugang zu den Wohnungen zu gewährleisten ist. Die weitergehende Untersuchung muss innerhalb eines Monats nach der orientierenden Untersuchung erfolgen und dient dazu, das Ausmaß der Kontamination genauer zu bestimmen sowie gezielte Sanierungsmaßnahmen zu ermöglichen.

Im Falle einer extrem hohen Kontamination sind sofortige Schutzmaßnahmen zwingend vorgeschrieben. Dazu gehört unter anderem ein sofortiges Duschverbot in allen Gebäudeteilen, die durch ein gemeinsames Warmwasserleitungssystem und/oder einen gemeinsamen Trinkwassererwärmer/-speicher mit Warmwasser versorgt werden.

Risikofaktoren

Die Unternehmen etwa der Brunata-Metrona-Gruppe führen seit 2012 Trinkwasserbeprobungen durch. Im Zeitraum von 2012 bis 2015 wurden mehrere hunderttausend Proben entnommen. Dabei zeigten sich erwartungsgemäß Risikofaktoren, die signifikanten Einfluss auf den Befall durch Legionellen haben:

› Risikofaktor Größe:

Je größer das untersuchte Gebäude, desto höher die Wahrscheinlichkeit für einen auffälligen Befund mit mehr als 100 KBE. Bei lediglich sieben Prozent der kleineren Gebäude mit bis zu fünf Wohnungen fand sich eine positive Probe. Bei größeren Gebäuden mit mehr als 40 Wohnungen wiesen dagegen 39 Prozent mindestens eine positive Probe auf.

› Risikofaktor Leerstand:

Gab es in einer untersuchten Liegenschaft leerstehende Wohnungen, so waren 14 Prozent der Proben in dieser Liegenschaft positiv. Bei Gebäuden ohne Leerstand lag die Positivquote der Proben lediglich bei neun Prozent.

› Risikofaktor Temperatur:

Die Wassertemperatur ist ebenfalls ein Faktor, der die Verbreitung von Legionellen entscheidend beeinflusst. Am besten vermehren sich die Keime bei Temperaturen zwischen 20 °C und 50 °C. Deshalb sollte die Boilertemperatur mindestens 60 °C betragen. Beim Verbraucher sollte die maximal erreichbare Wassertemperatur immer noch bei 55 °C liegen. In den Wohnungen, wo dies der Fall war, lag die Befallsquote lediglich bei sechs Prozent. Lag die maximale Wassertemperatur jedoch unter 55 °C, wurde eine Befallsquote von 13 Prozent ermittelt.

Legionellenbefall – was nun?

 Um bei einem positiven Befund die nächsten Schritte wirkungsvoll zu planen, müssen die Ursachen und die Stellen der Kontamination durch eine Gefährdungsanalyse möglichst eindeutig ermittelt werden. Nur hygienisch-technisch kompetentes Personal mit nachgewiesener Qualifikation nach VDI 6023 darf die Gefährdungsanalyse durchführen. Ein entsprechend ausgewiesener Sachverständiger begutachtet dazu im Rahmen einer Ortsbesichtigung die jeweilige Trinkwasseranlage und dokumentiert die Ergebnisse.

Weiterhin beschreibt die Gefährdungsanalyse die möglichen planerischen, bau- oder betriebstechnischen Mängel (etwa Stagnationen oder kritische Bauteile) der Trinkwasseranlage. Das Ergebnis der Gefährdungsanalyse bildet die Grundlage für die Art und Reihenfolge der Desinfektionsmaßnahmen zur Beseitigung der Legionellen.

Beprobungszyklus

Welche Arten von Legionellenuntersuchungen gibt es und wann werden sie durchgeführt?

> Befall     > Kein Befall

Probenahme am Warmwasserbereiter

Probenahme am Waschbecken des Nutzers

Thermik als Basis

Die Basis aller Maßnahmen kann eine thermische Desinfektion sein, mit der bis zu einem gewissen Grad der mikrobiellen Gefahr entgegengewirkt werden kann. Bei einer thermischen Desinfektion werden alle Stellen der Trinkwasser-Installation für mindestens drei Minuten und mit einer Wassertemperatur von 70 °C intensiv gespült.

Eine chemische Desinfektion sollte erst dann zum Einsatz kommen, wenn alle anderen Mittel ausgeschöpft wurden und keine Wirkung gezeigt haben. Für die chemische Desinfektion werden bevorzugt Natriumhypochlorit, Chlordioxid und Wasserstoffperoxid verwendet. Das hoch reaktive Chlordioxid wird in das Wassersystem vor Ort eingespeist. Der Vorteil einer chemischen Desinfektion durch Chlordioxidsysteme liegt darin, dass auch der in Rohren festgesetzte Biofilm effektiv entfernt wird.

Die Ultrafiltration hingegen dient als vorbeugende Maßnahme bei Legionellen im Trinkwasser. Dabei wird keinerlei Chemie verwendet. Krankheitserreger, Partikel und Dreck werden durch spezielle Membranfilter beseitigt.

Ursachenforschung obligatorisch!

Für jede Art der Legionellenbeseitigung gilt: Eine Anlagendesinfektion ist nur dann nachhaltig, wenn die Ursachen der Kontamination beseitigt sind. Durch projektspezifische Ausarbeitung können einzelne Nachteile der verschiedenen Behandlungsmaßnahmen minimiert oder vermieden werden. Der Betreiber ist zu unterweisen und die Anlagen müssen in regelmäßigen Abständen gewartet werden. Professionelle Installateure bieten hierfür spezielle Wartungsverträge an.

Die aus der weitergehenden Untersuchung abgeleiteten Maßnahmen müssen so terminiert werden, dass innerhalb eines Monats eine Nachuntersuchung durchgeführt werden kann. Ist die Nachuntersuchung erneut positiv, sind weitere Maßnahmen erforderlich und der Schritt wird wiederholt. Ist die Nachuntersuchung dagegen negativ, erfolgt nach drei Monaten eine Nachuntersuchung zur Kontrolle und eine weitere Nachuntersuchung nach einem Jahr. Sind auch diese Untersuchungen negativ, beginnt der nächste Zyklus nach drei Jahren wieder mit einer orientierenden Untersuchung. In jedem Fall sind die Nutzer des Gebäudes über die Art und den Umfang der geplanten Maßnahmen rechtzeitig zu informieren.

Vorbeugung: Gewusst wie

Legionellen vermehren sich besonders in warmen Abschnitten der Wasserrohrsysteme. Auch Wasserrückstände in selten genutzten Leitungen bieten ein ideales Terrain für die gefährlichen Bakterien. Überdimensionierte oder verkalkte Warmwasserspeicher und Rohrsysteme stellen daher eine besondere Gefahr dar, ebenso wie stillgelegte Leitungen und Anschlüsse in unbewohnten Gebäudeteilen. Diese Leitungen sollten vom Gesamtsystem getrennt werden.

Weiterhin ist es empfehlenswert, selten benutzte Wasserhähne bei einer längeren Abwesenheit der Bewohner regelmäßig zu spülen. Die Temperatur des Kaltwassers darf nicht über 25 °C liegen. Verlaufen nicht isolierte Kalt- und Warmwasserstränge benachbart, entsteht ein lauwarmes Milieu, das ebenfalls einen idealen Nährboden für Keime darstellt. Bei der Installation von Kaltwasserrohren ist darauf zu achten, dass diese nicht unmittelbar neben dem Warmwasser- oder Heizungsrohr verlaufen. Wichtig ist auch, dass die Vorhaltetemperatur des Warmwassers über 55 °C liegt, da Legionellen ab 60 °C absterben. Als weitere Vorsichtsmaßnahmen empfehlen sich regelmäßige Entkalkung, häufige Reinigung oder der Austausch von Dichtungen und Perlatoren sowie der Einbau von Armaturen mit verminderter Aerosolbildung.

Alle Faktoren berücksichtigen!

Bei der Bekämpfung von Legionellen spielen viele Faktoren eine Rolle, deren Ausprägung fachmännisch untersucht und bei der Umsetzung von Maßnahmen in Betracht gezogen werden muss. Durch eine Installation nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik und einen regelkonformen Betrieb, bei dem technische und nutzerbezogene Situationen im Gebäude Berücksichtigung finden, lässt sich sicherstellen, dass die Anlage zukünftig legionellenfrei bleibt.