Was müssen Eigentümer und Verwaltungen bei energetischen Sanierungen beachten?
Eigentümer und Verwaltungen müssen bei energetischen Sanierungen nicht nur technische und rechtliche Vorgaben berücksichtigen, sondern frühzeitig auch Mess- und Abrechnungssysteme für die Heizkostenabrechnung einplanen. Binden Verwaltungen den Messdienstleister erst spät ein, entstehen häufig vermeidbarer Mehraufwand und abrechnungsrelevante Probleme.
Welche gesetzlichen Vorgaben treiben energetische Sanierungen?
Europäische und nationale Klimaziele sowie das Gebäudeenergiegesetz treiben energetische Sanierungen maßgeblich voran. Die EU-Richtlinie EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) soll den europäischen Gebäudebestand schrittweise energieeffizienter und klimaneutral machen. Das geplante Gebäude-Modernisierungsgesetz (GModG) ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es soll 2026 in Kraft treten und die EPBD in nationales Recht überführen,
Ergänzend verpflichtet die Kommunale Wärmeplanung Städte und Gemeinden, bis 2026 beziehungsweise 2028 verbindliche Planungen zur nachhaltigen und kosteneffizienten Wärmeversorgung vorzulegen.
Für Eigentümer und Verwaltungen bedeutet das: Sanierungsentscheidungen lassen sich nicht dauerhaft aufschieben. Fristen laufen unabhängig davon, ob ein Projekt bereits vorbereitet ist.
Wann ist die Heizkostenabrechnung durch eine Sanierung betroffen?
Die Heizkostenabrechnung ist immer dann betroffen, wenn sich die Versorgungsstruktur in einem Mehrfamilienhaus ändert oder neue Anlagentechnik eingebaut wird.
Stellen Eigentümer oder Verwaltungen eine dezentrale auf eine zentrale Heizungsanlage um, greift die verbrauchsabhängige Abrechnungspflicht gemäß Heizkostenverordnung. Auch der Energieeinsatz für Wärmepumpen ist verbrauchsabhängig abzurechnen. Darüber hinaus können verkürzte Abrechnungszeiträume, Zwischenablesungen oder Anpassungen der Messgeräte erforderlich werden.
Welche Besonderheiten gelten für Mietverwaltungen?
Mietverwaltungen müssen bei der Umstellung auf eine zentrale Versorgung sowohl mietvertragliche als auch abrechnungsrelevante Anpassungen berücksichtigen.
Fehlen Regelungen zur zentralen Beheizung im Mietvertrag, müssen Verwaltungen diese gegebenenfalls ergänzen. Eine Modernisierungsmieterhöhung ist möglich, unterliegt jedoch strengen rechtlichen Vorgaben.
Parallel muss die ordnungsgemäße Verbrauchserfassung sichergestellt werden, um eine rechtssichere Heizkostenabrechnung zu ermöglichen. Technische Planung und Heizkostenabrechnung dürfen also nicht getrennt betrachtet werden.
Wird in einer Wohnungseigentümergemeinschaft die erste dezentrale Etagenheizung ausgetauscht, beginnt eine fünfjährige Frist zur Entscheidungsfindung über die zukünftige Wärmeversorgung des Gebäudes.
Soll auf eine zentrale Heizanlage gewechselt werden, muss die Verwaltung neben den technischen Ausschreibungen auch eventuell notwendige bauliche Veränderungen planen und beschließen lassen. Außerdem muss sie rechtzeitig Beschlüsse zur Messausstattung, zur Auswahl des Messdienstleisters und zu den Verteilungsschlüsseln vorbereiten. Denn mit der Inbetriebnahme der zentralen Anlage wird eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung verpflichtend.
Ohne frühzeitige Planung können technische und abrechnungsbezogene Anforderungen nicht rechtssicher umgesetzt werden.
Welche zusätzlichen Anforderungen bestehen in Wohnungseigentümergemeinschaften?
Eigentümer und Verwaltungen sollten den Messdienstleister bereits bei der technischen Planung der Heizungsanlage einbeziehen, weil Messkonzepte bauliche und technische Voraussetzungen benötigen. Platz für Messstrecken, Integration bestehender Geräte und korrekte Erfassung von Wärmepumpenstrom müssen frühzeitig berücksichtigt werden.
Wird die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung erst spät im Prozess der energetischen Sanierung berücksichtigt, führt das häufig zu zusätzlichen Abstimmungen, Anpassungen oder Verzögerungen. Das verursacht meist auch zusätzliche Kosten.
Warum sollte der Messdienstleister bereits in der Planungsphase eingebunden werden?
Verwaltungen können Mehraufwand vermeiden, indem sie Sanierungsprojekte ganzheitlich planen und frühzeitig alle relevanten Beteiligten einbinden.
Dazu zählen technische Fachplaner, Energieberaterinnen und Energieberater sowie der Messdienstleister. Nur wenn die technische Umsetzung und die spätere Heizkostenabrechnung gemeinsam gedacht werden, lassen sich Nacharbeiten vermeiden.
Energetische Sanierung ist ein langfristiger Transformationsprozess, der Wirtschaftlichkeit, Klimaschutz und soziale Verantwortung miteinander verbindet.
Wie können Eigentümer und Verwaltungen Mehraufwand vermeiden?
Sprechen Sie uns frühzeitig an
Wenn Sie eine energetische Sanierung erwägen oder planen, sprechen Sie uns frühzeitig an.
Je früher Mess- und Abrechnungssysteme in die Planung integriert werden, desto reibungsloser lassen sich technische, rechtliche und abrechnungsrelevante Anforderungen umsetzen. So vermeiden Sie teure Nacharbeiten, rechtliche Unsicherheiten und unnötige Diskussionen mit Eigentümerinnen, Eigentümern und Mietenden.
