FAQ ā HƤufige Fragen
Abrechnung
Im Wohnraummietrecht mĆ¼ssen Sie innerhalb von zwƶlf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen und die Abrechnung zugestellt haben. Wird diese Frist versƤumt, verlieren Sie nach Ā§ 556 Abs. 3 BGB den Anspruch auf etwaige Nachforderungen.
Kann der Warmwasser- oder WƤrmeverbrauch von Nutzenden wegen GerƤteausfalls oder aus anderen zwingenden GrĆ¼nden nicht ordnungsgemĆ¤Ć erfasst werden, schreibt Ā§ 9a (1) der HKVO eine SchƤtzung vor.
Dabei stehen nach diesem Paragraphen drei SchƤtzverfahren gleichberechtigt zur VerfĆ¼gung:
- Die SchƤtzung des Verbrauchs der betroffenen RƤume in vergleichbaren ZeitrƤumen
- Die SchƤtzung nach vergleichbaren anderen RƤumen im selben Abrechnungszeitraum
- Die SchƤtzung nach dem Durchschnittsverbrauch des GebƤudes oder der Nutzergruppe
Die Heizkostenverordnung legt jedoch nicht fest, wann welches Verfahren anzuwenden ist. Wir versuchen deshalb situationsabhƤngig das plausibelste SchƤtzverfahren anzuwenden.
Zur Erfassung des anteiligen WƤrmeverbrauchs sind WƤrmezƤhler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs WarmwasserzƤhler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden.
Nach Ā§ 35a EStG kƶnnen Aufwendungen fĆ¼r haushaltsnahe BeschƤftigungsverhƤltnisse und haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen zu einer SteuerermƤĆigung fĆ¼hren.
Eine AbzugsfƤhigkeit ergibt sich dabei u.a. fĆ¼r folgende Bereiche:
- Aufwendungen fĆ¼r haushaltsnahe BeschƤftigungsverhƤltnisse geringfĆ¼gig BeschƤftigter (Minijob), SteuerermƤĆigung 20%, hƶchstens 510,00 ā¬, Ā§ 35a Abs. 1 EStG
- Aufwendungen fĆ¼r haushaltsnahe Handwerkerleistungen, SteuerermƤĆigung 20 %, hƶchstens 1.200,00 ā¬, Ā§ 35a Abs. 3 S.1 EStG
- Aufwendungen fĆ¼r haushaltsnahe BeschƤftigungsverhƤltnisse Sozialversicherungspflichtiger, SteuerermƤĆigung 20%, hƶchstens 4.000,00 ā¬, Ā§ 35a Abs. 2 S. 1 EstG
Aufgrund des Anwendungsschreibens des Bundesfinanzministeriums vom 03.11.2006 zu Ā§ 35a EStG sollen auch Mietende oder WohnungseigentĆ¼mer die auf sie entfallenden Arbeitskostenanteile steuerlich geltend machen kƶnnen, wenn diese in der Jahresabrechnung gesondert ausgewiesen werden oder durch eine Bescheinigung der Verwaltung oder der/des Vermietenden nachgewiesen sind. Zur ErfĆ¼llung der Anforderungen von Mietenden beziehungsweise zur steuerlichen Geltendmachung eigener Kostenanteile bei Wohnungseigentum kƶnnen wir einen Ausweis der Arbeitskosten der haushaltsnahen Dienstleistungen/Handwerkerleistungen im Zusammenhang mit unserer Abrechnungserstellung fĆ¼r Sie durchfĆ¼hren. FĆ¼r den Bereich der Heizkostenabrechnung sind dies beispielsweise Wartungs- und Schornsteinfegerkosten. Voraussetzung dafĆ¼r ist, dass Sie uns diese Kosten aufgeteilt nach Arbeitskosten (Lohn- und Fahrtkosten) und Materialkosten auf den Ihnen zur VerfĆ¼gung gestellten Kostenformularen angeben. Bitte beachten Sie dabei, dass Sie uns die jeweiligen Bruttokosten angeben, da die Ausweisung unter BerĆ¼cksichtigung der jeweiligen Umsatzsteuer erfolgt.
OPTRONIC
Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip arbeiten nach einer einfachen physikalischen GesetzmƤĆigkeit. Je hƶher die Temperatur des Heizkostenverteilers, desto āmehrā FlĆ¼ssigkeit verdunstet. Dieser Vorgang findet ā stark eingeschrƤnkt ā auch an kalten Heizkƶrpern statt. āKaltverdunstungā ist kein GerƤtefehler, sondern Teil des Funktionsprinzips.
Um TemperatureinflĆ¼sse, die nicht durch Heizbetrieb entstehen, zu minimieren, werden die Messkapillaren Ć¼berfĆ¼llt, d. h. die GerƤte erhalten eine Kaltverdunstungsvorgabe.
TELMETRIC
Der Heizkostenverteiler TELMETRIC hat eine vƶllig andere Technik als die Ƥlteren GerƤte auf Verdunstungsbasis. Der TELMETRIC ist mit seinem sensiblen Zwei-FĆ¼hler-Messverfahren in der Lage auch fĆ¼r einen breiten Temperaturbereich eine korrekte Verbrauchserfassung zu ermƶglichen.
Hierbei wird die physikalische GesetzmƤĆigkeit genutzt, dass nur dann, wenn die Heizkƶrpertemperatur hƶher als die Raumtemperatur ist, eine āWƤrmeabgabeā durch den Heizkƶrper stattfindet. Dieser, der jeweiligen Wohnung zugutekommende WƤrmekonsum braucht nicht von der Allgemeinheit mitgetragen zu werden und stellt lediglich einen Beitrag zu mehr Gerechtigkeit in der Heizkostenabrechnung dar.
Ein Anzeigenfortschritt an āunbenutztenā Heizkƶrpern kann u. a. folgende GrĆ¼nde haben:
- Es sind Thermostatventile eingebaut. In diesen Ventilen ist eine sogenannte Frostschutzsicherung integriert, die dann in Funktion tritt, wenn die Raumtemperatur bzw. die Temperatur am Thermostatventil (z. B. durch geƶffnete Fenster) unter einen fest eingestellten Wert (in der Regel 5 bis 10 Grad Celsius) fƤllt.
- Die SchlieĆung der Ventile an einer Ć¼berwiegenden Anzahl von Heizkƶrpern bei einer weiterlaufenden Heizungspumpe (in der Regel spƤt abends) hat einen ansteigenden Pumpendruck zur Folge. Hierdurch kann der Federdruck des Heizkƶrperventils Ć¼berbrĆ¼ckt werden und somit Warmwasser in den Heizkƶrper gelangen, ohne dass es Nutzende bemerken.
Aus der Anzahl der Verbrauchseinheiten kann man keine direkten RĆ¼ckschlĆ¼sse auf die zu erwartenden Kosten schlieĆen. Diese hƤngen im Wesentlichen von den allgemeinen Energiekosten ab. Das bedeutet, dass bei einer Preissteigerung fĆ¼r Erdgas oder Heizƶl auch hƶhere Kosten entstehen, selbst wenn nicht mehr Energie verbraucht worden ist. Eine zusƤtzliche EinflussgrƶĆe ist das Verhalten aller Nutzenden einer Liegenschaft. Da die Kostenverteilung relativ geschieht, ergeben sich durch eine VerƤnderung des Nutzungsverhaltens innerhalb der Liegenschaft Auswirkungen auf die eigenen Kosten.
Im āKommentar zur Heizkostenverordnung und zu DIN-Normenā, 1. Auflage 1981, herausgegeben vom DIN Deutsches Institut fĆ¼r Normung e.V., wird u. a. ausgefĆ¼hrt:
āZusammenhang zwischen der Summe der Anzeige und der Hƶhe des Brennstoffverbrauches bei verschiedenen Heizperioden:
Bei der Beurteilung der Zuordnung der gesamten Einheiten der Heizkostenverteiler zum Brennstoffverbrauch ist zu beachten, dass auch bei gleichem Brennstoffverbrauch verschiedener Heizperioden unterschiedliche Anzeigen auftreten kƶnnen… Diese Tatsache bedeutet jedoch nicht, dass die GerƤte eine fehlerhafte Verteilung mit sich bringen… Hier ist zu betonen, dass die Heizkostenverteiler keine physikalisch exakten MessgerƤte darstellen, sondern nur zur Verteilung der entstandenen Kosten eingesetzt werden dĆ¼rfen.
Unter BerĆ¼cksichtigung dieses systemspezifischen Verhaltens ist zu beachten, dass die Anzeigen unterschiedlicher Heizperioden nicht direkt miteinander wertend verglichen werden kƶnnen und dĆ¼rfen.ā
Die DIN EN 834/835 schreibt die Montage von zwei Heizkostenverteilern bei dem Ćberschreiten einer bestimmten HeizkƶrperbaulƤnge und der sich dadurch ergebenden unterschiedlichen WƤrmeverteilung vor. Mit dieser MaĆnahme lassen sich diese WƤrmeunterschiede genauer und gerechter erfassen. Jeder der beiden Heizkostenverteiler erhƤlt die halbe Bewertung. Der Verbrauch der beiden Heizkostenverteiler zusammenaddiert ergibt den Gesamtverbrauch an diesem Heizkƶrper.
Durch die Halbierung der Bewertungsfaktoren werden bei zwei Heizkostenverteilern an einem Heizkƶrper Ć¼brigens keine doppelten Heizkosten abgerechnet. Jeder der beiden Heizkostenverteiler erhƤlt lediglich den halben Bewertungsfaktor. Es ist bei zwei Heizkostenverteilern an einem Heizkƶrper auch typisch, dass unterschiedlich hohe Verbrauchswerte angezeigt werden. An der wƤrmeren Zone des Einlaufs sind Ć¼blicherweise die Ablesewerte hƶher als im kƤlteren Auslaufbereich.
Kann der Warmwasser- oder WƤrmeverbrauch von Nutzenden wegen GerƤteausfalls oder aus anderen zwingenden GrĆ¼nden nicht ordnungsgemĆ¤Ć erfasst werden, schreibt Ā§ 9a (1) der HKVO eine SchƤtzung vor.
Dabei stehen nach diesem Paragraphen drei SchƤtzverfahren gleichberechtigt zur VerfĆ¼gung:
- Die SchƤtzung des Verbrauchs der betroffenen RƤume in vergleichbaren ZeitrƤumen.
- Die SchƤtzung nach vergleichbaren anderen RƤumen im selben Abrechnungszeitraum.
- Die SchƤtzung nach dem Durchschnittsverbrauch des GebƤudes oder der Nutzergruppe.
Die Heizkostenverordnung legt jedoch nicht fest, wann welches Verfahren anzuwenden ist. Wir versuchen deshalb situationsabhƤngig das plausibelste SchƤtzverfahren anzuwenden.
Die Anforderungen zur Erstellung der Energieausweise regelt das GebƤudeenergiegesetz (GEG).
ErgƤnzt wird diese u.a. um Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im WohngebƤudebestand, um die Regeln fĆ¼r Energieverbrauchskennwerte im WohngebƤude- und NichtwohngebƤudebestand und um die Auslegungen der Fachkommission Bautechnik zu Fragestellungen hinsichtlich der Interpretation des GebƤudeenergiegesetzes.
Neben den Energieausweisen werden im GebƤudeenergiegesetz u.a. auch folgende Punkte geregelt
- Energetische Mindestanforderungen an Neubauten und bei Sanierung an die Bestandsbauten
- Austauschpflichten von Heizkesseln fĆ¼r flĆ¼ssige oder gasfƶrmige Brennstoffe, die vor 1991 eingebaut wurden bzw. die Ƥlter als 30 Jahre sind. Ausgenommen sind Heizkessel mit Nennleistung von weniger als vier oder mehr als 400 Kilowatt, Niedertemperatur- oder Brennwertkessel bzw. seit 1.2.02 selbst genutzte Ein- bzw. ZweifamilienhƤuser.
- Heizkessel, die mit Heizƶl oder festen fossilen Brennstoffen beheizt werden, dĆ¼rfen nach Ā§72 GEG nur noch unter bestimmten Voraussetzungen verwendet werden.
- DƤmmpflichten zugƤnglicher WƤrmeverteilungs- oder Warmwasserleitungen und Armaturen in nicht beheizten RƤumen
- DƤmmpflichten fĆ¼r zugƤngliche, bisher nicht gedƤmmte oberste Geschossdecken unter nicht beheizten und nicht ausreichend gedƤmmten DachrƤumen
- Inspektionspflichten von Klimaanlagen ab 12 Kilowatt KƤlteleistung
Nicht alle Kosten, die in Ihrer Liegenschaft entstehen, sind umlagefƤhig. So hat das BGH im Mai 2022 geurteilt, dass Mietkosten fĆ¼r Rauchmelder nicht umlagefƤhig sind. Reparaturkosten jeglicher Art oder Ersatzteilkosten dĆ¼rfen ebenso nicht an Mietende weitergegeben werden. Auch Verwaltungskosten zƤhlen nicht zu den Hausnebenkosten.
Die Umlage der Hausnebenkosten auf Mietende muss ausdrĆ¼cklich im Mietvertrag vereinbart werden. Sofern keine Vereinbarung getroffen wurde, gelten die Hausnebenkosten als bereits in der Miete enthalten. Die Umlagevereinbarung im Mietvertrag kann die einzelnen Hausnebenkosten entweder namentlich nennen oder auf die AufzƤhlung in Ā§ 2 der Betriebskostenverordnung verweisen.
Die Ćbernahme der Hausnebenkosten kann entweder als eine monatliche Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung zuzĆ¼glich zur Miete vereinbart werden. Bei der Betriebskostenpauschale entfƤllt eine Betriebskostenabrechnung, da alle Kosten bereits mit den monatlichen Zahlungen abgegolten sind. Vermietende tragen dabei das Risiko, ob die tatsƤchlichen Kosten mit der vereinbarten Pauschale deckungsgleich sind.
Bei einer Betriebskostenvorauszahlung zahlen Mietende einen monatlichen Abschlag. Am Ende der Abrechnungsperiode sind Vermietende verpflichtet, eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen, in der die tatsƤchlichen Kosten mit den geleisteten Vorauszahlungen durch Mietende verrechnet werden. Dabei kƶnnen sich Nachzahlungen oder ein Guthaben fĆ¼r Mietende ergeben.
GrundsƤtzlich kƶnnen Sie den VerteilerschlĆ¼ssel der Betriebskosten frei in Ihrem Mietvertrag bestimmen. Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, sind die Betriebskosten nach dem Anteil der WohnflƤche umzulegen. Eine Ausnahme besteht bei einer verbrauchsabhƤngigen Erfassung der Nebenkosten wie z. B. bei den Heiz-, Warmwasser- und Kaltwasserkosten.
Die Umlage der Betriebskosten auf Ihre Mieter muss ausdrĆ¼cklich im Mietvertrag vereinbart werden. Die Umlagevereinbarung in Ihrem Mietvertrag kann die einzelnen Betriebskosten entweder namentlich nennen oder auf die AufzƤhlung in Ā§ 2 der Betriebskostenverordnung verweisen.
Sie kƶnnen die Ćbernahme der Betriebskosten entweder als eine monatliche Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung zuzĆ¼glich zur Miete vereinbaren.
GrundsƤtzlich kƶnnen Sie den VerteilerschlĆ¼ssel der Hausnebenkosten frei in Ihrem Mietvertrag bestimmen. Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, sind die Hausnebenkosten nach dem Anteil der Wohn-/NutzflƤche umzulegen. Eine Ausnahme besteht bei einer verbrauchsabhƤngigen Erfassung der Nebenkosten wie etwa bei den Heiz-, Warmwasser- und Kaltwasserkosten.
Heizkostenverteiler und Rauchmelder
Rauchmelder mĆ¼ssen gemĆ¤Ć DIN 14676 spƤtestens 10 Jahre +6 Monate nach dem Datum der Inbetriebnahme ausgetauscht werden.
Die Betriebsdauer der Heizkostenverteiler hƤngt von deren Batterielebensdauer ab. AbhƤngig vom Heizkostenverteilertyp werden diese nach 10 bzw. 12 Jahren ausgetauscht.
Wasser- und WƤrmezƤhler
Die Eichfristen von WƤrme-, KƤlte-, Kalt- und WarmwasserzƤhlern wurden im November 2021 auf sechs Jahre vereinheitlicht.
Der Austausch ist erforderlich, da die ZƤhler im Laufe der Jahre verschmutzen und verkalken. Nach dieser Zeit kann nicht mehr sichergestellt werden, dass die zulƤssigen Fehlertoleranzen (Verkehrsfehlergrenzen) noch eingehalten werden.
Die Verwendung ungeeichter ZƤhler im geschƤftlichen Verkehr stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit GeldbuĆen geahndet werden.