Energieausweis

Die häufigsten Ursachen, warum Energieverbrauchsausweise nicht erstellt werden können sind:

• Das Gebäude hat weniger als 5 Wohnungen und das Bauantragsdatum liegt vor dem 1.11.1977 bzw. das Gebäude wurde nicht mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 energetisch modernisiert.
• Die Flächenangaben oder die Verbrauchsdaten der Heizenergieverbräuche von den letzten drei Abrechnungszeiträumen bzw. von mindestens 36 zusammenhängenden Monaten liegen nicht, bzw. für das Gebäude nicht getrennt erfasst vor.
• Es befinden sich im Gebäude mehrere ggf. dezentrale Wärmeerzeuger und es liegen nicht die Heizenergieverbräuche aller Wärmeerzeuger vor.
• Bei Nichtwohngebäuden liegen nicht die Stromverbräuche aller Einheiten von den letzten drei zusammenhängenden Abrechnungszeiträumen vor.
• Bei dem Gebäude handelt es sich um eine wesentliche Mischnutzung, und die Heizenergieverbräuche sowie die Stromverbräuche liegen nicht nach Nutzung getrennt vor.

Der Energieausweis sorgt für Transparenz auf dem Immobilienmarkt. Er soll im Fall von Kauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing von Immobilien bei der Entscheidungsfindung und energetischen Bewertung des Gebäudes unterstützen.

Ziel ist es, für Mietende oder Kaufende eine leicht verständliche Information zum Energieverbrauch bzw. -bedarf bereitzustellen. Dazu wird das Gebäude zusätzlich zu einem ausgewiesenen Energiekennwert in eine Energieeffizienzklasse analog wie bei Haushaltsgeräten eingeteilt.

Eigentümer einer Immobilie sollen für deren energetischen Zustand sensibilisiert werden, so dass sich Impulse zur Gebäudemodernisierung ergeben, beispielsweise in Form von Verbesserungen der Wärmedämmung oder der Heizungsanlage.

Generell gilt: Je besser die Energieeffizienzklasse, also kleiner die Energiekennzahl, desto energiesparender ist das Gebäude gebaut und desto besser ist auch die Anlagentechnik. Der Energieausweis gibt damit nicht nur Auskunft über den Energieverbrauch bzw. Energiebedarf, sondern trägt mit einer guten Energieeffizienzklasse auch dazu bei, die Attraktivität der Immobilie zu erhöhen.

Der Energieausweis ist ein mehrseitiges Dokument mit Angaben u.a. zum energetischen Zustand eines Gebäudes. Er enthält als wichtigste Information einen Energiekennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr und eine entsprechende Energieeffizienzklasse (A+ bis H).

Der Energiekennwert ist je nach Energieausweis als berechneter Bedarf oder als gemessener Verbrauch dargestellt. Zum Vergleich werden Kennwerte verschiedener energetischer Gebäudestandards angegeben (siehe nebenstehende Grafik).

Ein Energieausweis wird für ein gesamtes Gebäude ausgestellt. Energieausweise sagen nichts über den Energiebedarf oder Energieverbrauch einer konkreten Wohnung aus.

Jeder Energieausweis muss dem in dem Gebäudeenergiegesetz festgelegten Muster entsprechen. Hier als Beispiel der Energieausweis für Wohngebäude.

„Das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2020) fordert erstmals, dass die Empfehlung von Maßnahmen im Energieausweis zur Beurteilung der energetischen Gebäudeeigenschaften anhand von Bildaufnahmen erfolgt. Für die Bestellung des Energieausweises benötigen Sie aus diesem Grund zwingend 2–5 Bildaufnahmen des Gebäudes, die einen aussagekräftigen Eindruck der energetischen Gegebenheiten vermitteln. Die Bilder können z. B. die Außenbauteile (unterschiedliche Fassadenseitenansichten, Fenster, Dach bzw. oberste Geschossdecke, die Kellerdecke bei unbeheizten Kellern), die Heizungsanlage inklusive Heizrohre im unbeheizten Keller, identifizierte Schwachstellen des Objektes oder angebaute, umgebaute oder modernisierte Gebäudeabschnitte zeigen.“ Vor Abschluss der Bestellung von Energieverbrauchsausweisen werden Sie zum Hochladen der Bildaufnahmen aufgefordert. Ohne diese kann keine Bestellung durchgeführt werden.

Ein Energieausweis wird für ein gesamtes Gebäude ausgestellt. Bei den Gebäudetypen wird unterschieden nach Wohngebäude und Nichtwohngebäude.

Im Sinne des Gebäudeenergiegesetzes sind Wohngebäude Gebäude, die überwiegend dem Wohnen dienen, einschließlich Wohn-, Alten- und Pflegeheime sowie ähnlichen Einrichtungen. Zusätzlich gelten als typische Fälle wohnähnlicher Nutzung auch z.B. freiberufliche und freiberufsähnliche gewerbliche sowie sonstige Nutzungen, die üblicherweise in Wohnungen stattfinden können. Bei der Berechnung der Energiekennwerte wird bei Wohngebäuden die Energie für Raumheizung, Warmwassererzeugung und Kühlung angesetzt.

Nichtwohngebäude sind Gebäude, die aufgrund ihrer Nutzung und gebäudetechnischen Ausstattung nicht als Wohngebäude gelten. Bei der Berechnung der Energiekennwerte wird bei Nichtwohngebäuden neben der Energie für Raumheizung, Warmwassererzeugung und Kühlung zusätzlich die Energie für Strom einbezogen.

Handelt es sich um ein gemischt genutztes Gebäude (Wohnungsnutzung und Nichtwohnungsnutzung innerhalb eines Gebäudes) – vorausgesetzt, der jeweilige Flächenanteil beträgt über 10% – werden die unterschiedlich genutzten Gebäudeteile wie eigenständige Gebäude behandelt. Entsprechend ist für dieses Objekt je ein Energieausweis für die Wohnnutzung und ein Energieausweis für die Nichtwohnnutzung auszustellen. Liegt der jeweilige Flächenanteil unter 10%, wird diese Fläche der Hauptnutzung zugeschlagen und es ist nur für die Nutzung mit dem größeren Flächenanteil ein Energieausweis erforderlich.

Es gibt zwei unterschiedliche Energieausweise:

• Energieverbrauchsausweis
• Energiebedarfsausweis

Der Energieverbrauchsausweis berücksichtigt Energieverbrauchswerte der letzten 36 Monate. In den Verbrauchswerten spiegeln sich u.a. der Einfluss Nutzender und der Betrieb der Anlage wider, so dass sich Energieeinsparungen durch Verhaltensänderungen von Nutzenden oder eine Effizienzsteigerung des Anlagenbetriebes gut abbilden lassen. Der für den Energieausweis zu Grunde gelegte Energieverbrauch wird in den aufeinanderfolgenden Abrechnungszeiträumen von unterschiedlichen klimatischen Bedingungen beeinflusst. Für einen aussagekräftigen Vergleich müssen daher die Verbrauchswerte klimabereinigt werden.

Beim Energiebedarfsausweis wird nach einer Aufnahme der Gebäude- und anlagetechnischen Daten der jährliche Energiebedarf eines Gebäudes unter Berücksichtigung von baulichen und anlagentechnischen Eigenschaften (Dämmung, Baumaterialien, Bauweise, Heizungsanlage) errechnet. Zu Grunde gelegt werden dabei normierte Rechenwerte und standardisierte Randbedingungen – z.B. beim Klima und beim Nutzungsverhalten.

Bei der Berechnung der Energiekennwerte wird bei Wohngebäuden die Energie für Raumheizung, Warmwassererzeugung und Kühlung angesetzt. Bei Nichtwohnungsnutzung wird zusätzlich ein Energiekennwert für Strom ermittelt. Bei beiden Ausweisarten sind Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz (Modernisierungsempfehlungen) enthalten.

Voraussetzung für die Erstellung der Verbrauchsausweise ist, dass die Energieverbrauchsdaten über drei Abrechnungsperioden bzw. mindestens 36 zusammenhängende Monate, der die jüngste Abrechnungsperiode einschließt und deren Ende nicht mehr als 18 Monate zurückliegen darf, ermittelbar sind. Dies kann bei dezentraler Beheizung entweder durch die Befragung von allen Mietenden oder durch Zusammenarbeit mit dem Netzbetreiber erreicht werden.

Scheitert sowohl die Befragung als auch die Zusammenarbeit mit dem Netzbetreiber, kann kein Verbrauchsausweis erstellt werden. Dies gilt auch für den Fall, dass bei Wohngebäuden mit Nachtspeicherheizungen keine separaten Zähler für die Nachtspeicherheizungen angebracht sind und somit der Stromverbrauch aller Stromquellen mitberechnet werden würde. In diesem Fall muss der Energiebedarfsausweis ausgestellt werden.

Die Anzahl der Ausweise hängt von der Nutzung (Wohngebäude, Nichtwohngebäude, gemischt genutzte Gebäude), Gebäudeart (Ein-, Zwei-, Mehrfamilienhaus) und von der Gebäudestruktur (Anzahl Hauseingänge/Gebäude) ab. Keine Rolle spielt für die Anzahl der erforderlichen Ausweise, ob eine Heizungsanlage mehrere Hauseingänge/Gebäude versorgt.

Besteht eine Liegenschaft aus mehreren separaten, nicht miteinander verbundenen Gebäuden mit Wohnungsnutzung, sind diese einzeln, also je separates Gebäude zu behandeln. Dies gilt auch für gleichwertige und baugleiche nicht miteinander verbundene Gebäude ebenso wie für Haupt- und Nebenhausverhältnisse.

Je Gebäude mit Wohnungsnutzung ergibt sich die Anzahl der zu erstellenden Energieausweise wie folgt:

Bei Mehrfamilienreihenhäusern mit mehreren Hauseingängen ergibt sich die Anzahl der erforderlichen Energieausweise gemäß folgender Grafik:

1) Baulich abgeschlossen

Jeder Hauseingang ist dann baulich abgeschlossen, wenn der Zugang / das Treppenhaus aller Nutzeinheiten unabhängig vom Nachbarhauseingang ist. Nicht baulich abgeschlossen ist ein Hauseingang dann, wenn mindestens eine Nutzeinheit den Zugang oder das Treppenhaus des Nachbarhauseingangs benötigt. Ob eine Heizungsanlage mehrere Hauseingänge versorgt, spielt für die bauliche Abgeschlossenheit keine Rolle.

2) Thermisch und räumlich getrennt

Jeder Hauseingang ist dann thermisch und räumlich getrennt, wenn sich keine beheizten oder gekühlten Räume bzw. Nutzeinheiten von einem Hauseingang in den anderen Hauseingang erstrecken.

Beispiel für das Fehlen der räumlichen Trennung: Es existiert im DG eine sich über zwei Hauseingänge erstreckende Dachgeschosswohnung.

Beispiel für das Fehlen der thermischen Trennung: Mehrere Hauseingänge sind durch einen beheizten Flur miteinander verbunden, jedoch im Übergang von einer Einheit zur anderen Einheit thermisch nicht z.B. durch eine Türe getrennt (unkontrollierte Wärmeströme).

3) Gleiche Baualtersklasse

Das gleiche Baujahr liegt auch dann vor, wenn diese innerhalb eines Zeitraums liegen, für den die gleichen rechtlichen Anforderungen an den Wärmeschutz bestanden oder ähnliche Baustandards anzunehmen sind.

Als solche Zeiträume gelten

vor 1900, 1900 – 1918, 1919 – 1933, 1934 – 1948, 1949 – 1957, 1958 – 1968, 1969 – 1977, 1978 – 1983, 1984 – 1994, 1995 – 2001, 2002 – 2008, 2009 – 2013, 2014 – 2016, 2017 bis heute.

Wurde ein Hauseingang 1969 und der Nachbarhauseingang 1975 errichtet, so gelten die Baujahre als gleich. Baujahre werden auch dann als gleich angesehen, wenn sie in unmittelbarem Übergang von einem Zeitraum zum anderen Zeitraum liegen (z.B. 1983 und 1984).

4) Gleicher Sanierungsstand

Gleiche Sanierungsstände liegen vor, wenn diese für alle vier Außenbauteile (Oberer Gebäudeabschluss, unterer Gebäudeabschluss, Außenwände, Fenster) identisch sind. Weicht bei mindestens einem Bauteil der Sanierungsstand ab, so gilt für das gesamte Gebäude, dass der Sanierungsstand der Hauseingänge nicht gleich ist.

Ist nur der ungefähre Zeitpunkt einer Sanierung eines Außenbauteils bekannt, so kann von einem gleichen Sanierungsstand eines Bauteils ausgegangen werden, wenn die Sanierung dieses Bauteils innerhalb eines Zeitraums liegt, für den die gleichen rechtlichen Anforderungen an den Wärmeschutz bestanden oder ähnliche Baustandards anzunehmen sind. Als solche Zeiträume gelten

vor 1900, 1900 – 1918, 1919 – 1933, 1934 – 1948, 1949 – 1957, 1958 – 1968, 1969 – 1977, 1978 – 1983, 1984 – 1994, 1995 – 2001, 2002 – 2008, 2009 – 2013, 2014 bis heute.

Gleiche Sanierungsstände liegen z.B. bei einem Dach dann vor, wenn die Sanierung bei einem Hauseingang 1969 und beim Nachbarhauseingang 1975 durchgeführt wurde. Sanierungsstände eines Bauteils werden auch dann als gleich angesehen, wenn sie in unmittelbarem Übergang von einem Zeitraum zum anderen Zeitraum erfolgt sind (z.B. 1983 und 1984).

5) Gleiche Geometrie und Geschossigkeit

Gleiche Geometrie und Geschossigkeit liegt dann vor, wenn sich die Hauseingänge in Form (z.B. Rechteck), Abmessungen (Länge und Breite) und in der Anzahl der Geschosse nicht wesentlich unterscheiden.

Als gleiche Geometrie und Geschossigkeit gilt, wenn z.B. der Unterschied bei Länge und Breite je Hauseingang jeweils unter 25 % liegt ein Hauseingang nur ein Geschoss weniger aufweist als der nebenliegende oder wenn sich z.B. neben einem 10-geschossigen Hauseingang ein 8-geschossiger Hauseingang befindet. Nennenswert ist ein Unterschied an Geschossigkeit, wenn sich z.B. neben einer eingeschossigen Einheit eine dreigeschossige Einheit befindet.

Handelt es sich um ein Gebäude mit reiner Nichtwohnungsnutzung ist ein Energieausweis für mehrere Hauseingänge oder getrennt stehende Gebäude ausreichend. Voraussetzung ist, dass diese über eine zentrale Heizungsanlage versorgt werden und die Energieverbräuche mangels dezentraler Messeinrichtung für die einzelnen Gebäude bzw. Hauseingänge nicht ermittelt werden können.

Sollte in Ihrem Gebäude eine Mischnutzung mit jeweiligem Flächenanteil von über 10% von Wohnen bzw. Nichtwohnen gegeben sein, sind mindestens zwei getrennte Energieausweise erforderlich. Zum einen mindestens einer für den Wohnbereich und zum anderen mindestens einer für den Nichtwohnbereich (siehe FAQ “Was sind Wohngebäude, Nichtwohngebäude, gemischt genutzte Gebäude?”).

Wie viele Energieausweise bei einer Mischnutzung erforderlich sein können, wird an folgendem Beispiel ersichtlich.

Beispiel

Es handelt sich um eine Liegenschaft mit zwei gemischt genutzten Mehrfamilienreihenhäusern bestehend aus zwei getrennten Gebäuden und insgesamt drei Hauseingängen unterschiedlichen Sanierungsstands Beide Gebäude weisen jeweils dezentrale Messeinrichtungen auf

Ergebnis

Es sind zwei Energieausweise für die Nichtwohnungsnutzung und drei Energieausweise für die Wohnungsnutzung erforderlich. Für die Wohnungsnutzung ist hinsichtlich der zulässigen Energieausweisart je Hauseingang zu prüfen, wie viele Wohnungen je Hauseingang, welches Gebäudebaujahr bzw. welcher Sanierungsstand vorliegen (siehe FAQ “Welcher Ausweis für welches Gebäude?”).

Grundsätzlich gilt: Jeder Energieausweis muss separat beantragt werden. Bei dem oben beschrieben Beispiel wären also fünf Anträge zur Erstellung einzureichen.