Wichtige Urteile





Abrechnung

Die erteilten Abrechnungen sind formell ordnungsgemäß und wirksam. Sie erfüllen die allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB. Sie erhalten jedenfalls zusammen mit den später abgegebenen Erläuterungen und Berichtigungen Zusammenstellungen der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung der Mietanteile und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Die Abrechnungen sind in tatsächlicher und rechnerischer Hinsicht nachprüfbar und nachvollziehbar. Soweit die Abrechnungen Heiz- und Warmwasserkosten betreffen, halten sie sich im Rahmen der Bestimmungen der §§ 7, 8, 10 Heizkostenverordnung und sind nicht zu beanstanden.

(LG Düsseldorf, Urteil vom 5.8.1988, Az. 24 S 48/88)

Der Einwand des Hauseigentümers, die Abrechnung sei nicht brauchbar, weil die gemessenen Werte vergleichbarer Wohnungen offensichtlich falsch seien, kann dem Vergütungsanspruch des Wärmedienstunternehmens nicht entgegengehalten werden. Denn zum einen hatte die Abrechnungsfirma nach § 5 ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen, welche für den Wärmedienstvertrag der Parteien gelten, ein Nachbesserungsrecht, welches der Hauseigentümer trotz Angebots des Wärmedienstunternehmens nicht in Anspruch genommen hat. Zum anderen....

(AG Essen, Urteil vom 5.5.1992, Az. 19 C 83/92)

§ 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen.

(Urteil des BGH vom 27. Juli 2011, Az.: VIII ZR 316/10)

  1. Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Kaltwasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird.
  2. Demnach kann der nach der Differenzmethode ermittelte Gesamtverbrauch der Wohnungen nach dem Maßstab der Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungen umlegt werden.

(Urteil des BGH vom 25.11.2009, Az.: VIII ZR 69/09)

Heiz- und Warmwasserkosten

Die Abrechnung muß dabei den im Mietvertrag bzw. in der Heizkostenverordnung enthaltenen Regelungen entsprechen und den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Die Abrechnung muß übersichtlich gestaltet sein und für den durchschnittlichen, nicht juristisch oder betriebswirtschaftlich geschulten Laien verständlich und nachvollziehbar sein.
Eine Heizkostenabrechnung muß daher vier Mindestangaben enthalten:

  1. Zusammenstellung der Gesamtkosten
  2. Angabe und Erläuterung des zugrunde liegenden Verteilerschlüssels
  3. Berechnung des Anteils des konkreten Mieters
  4. Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Fehlen diese Angaben oder sind sie nicht vollständig, dann entfällt ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters und der Mieter muß bis zur Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung die Nachforderungen nicht bezahlen. Sind diese Angaben vorhanden, aber zum Teil - rechnerisch - unrichtig, so berührt das die Fälligkeit der Abrechnung grundsätzlich nicht. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, den rechnerisch richtigen Betrag zu zahlen, ohne daß es einer erneuten (korrigierten) Abrechnung des Vermieters bedarf.

(OLG Schleswig, Rechtsentscheid vom 4.10.1990, Az. 4 ReMiet 1/88 HKA, Heft 4/S. 16, April 1991)

  1. Die Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird.
  2. In diesem Falle genügt es nicht, dass nur der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, dass vom Gesamtverbrauch der gemessene Anteil der einen Nutzergruppe abgezogen wird.

(Urteil des BGH vom 16.07.2008, Az.: VIII ZR 57/07)

Eine am Verbrauch orientierte Heizkostenabrechnung setzt voraus, daß der Bestand an Heizöl zu Beginn und am Ende der Heizperiode sowie die während der Heizperiode getankte Ölmenge ermittelt werden.

(LG Wuppertal, Urteil vom 7.7.1978, AZ. 10 S 54/78)


Eine ordnungsgemäße Abrechnung setzt die Angabe des (Tank)Anfangs- und Endbestand voraus.

(Urteil des BGHl vom 23.11.1981, Az. VIII ZR 298/80)

Die Hauseigentümerin hat ihre Mitwirkungspflicht nach dem Vertrag nicht eingehalten und ihre Heizkostenaufstellung nicht übermittelt. Damit hat sie die weitere Bearbeitung der Abrechnung durch das Abrechnungsunternehmen vereitelt. Die Abrechnungsfirma hat daher gem. § 2 ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen das Recht, eine vorzeitige Abrechnung ihrer Kosten vorzunehmen und durch die Hauseigentümerin bezahlen zu lassen.

(AG Düsseldorf, Urteil vom 25.1.1993, Az. 37 C 113/93)

Werden mehrere Wohnungen von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht.

(Urteil des BGH vom 14.07.2010, Az. VIII ZR 290/09)

Die Abrechnung auf der Grundlage des direkten Verbrauchs in Höhe von 100% ist rechtmäßig. Nach § 7 Heizkostenverordnung sind grundsätzlich 50 % - 70 % der Heizkosten nach direktem Verbrauch abzurechnen. Jedoch ist eine darüber hinausgehende verbrauchsabhängige Abrechnungsweise bis zu 100% wegen § 10 Heizkostenverordnung möglich, da danach privatrechtliche Vereinbarungen von § 7 Heizkostenverordnung unberührt bleiben.

(AG Zwickau, Urteil vom 27.10.1993, AZ. 18 C 1048/93)

Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, Heizkosten ausschließlich nach Verbrauch abzurechnen, kann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden. Ob eine Änderung des Verteilungsschlüssels für Heizkosten mit der Heizkostenverordnung vereinbar ist, bestimmt sich nach der Fassung der Verordnung, welche bei erstmaliger Geltung des neuen Schlüssels in Kraft ist.

(Urteil des BGH vom 16.07.2010, Az. V ZR 221/09)

  1. Der Vermieter ist nicht gehalten, im Rahmen der Abrechnung den durchschnittlichen Mieter, bei dem juristische Kenntnisse nicht vorausgesetzt werden können, auf die Vorschrift des § 9 Abs. 2 HeizkostenV hinzuweisen und die ihm darin enthaltene Berechnungsformel verständlich zu machen.
  2. Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können die Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird.

(Urteil des BGH vom 20.07.2005, Az. VIII ZR 371/04)

Daß das Wärmedienstunternehmen die Verbrauchskosten nach sog. Gradtagen aufgeteilt hat, kann nach Lage der Dinge nicht beanstandet werden, da ihm andere Erkenntnisquellen nicht zur Verfügung standen und die Abrechnung nach Gradtagen annähernd zu korrekten Ergebnissen führt. Sofern ein exakteres Ergebnis gewünscht wird, hätte man Zwischenablesungen veranlassen müssen.

(AG Dortmund, Urteil vom 9.8.1989, Az. 136 C 203/89)

Können bei einem Mieter wegen urlaubsbedingter Abwesenheit die Heizkostenverteiler nicht abgelesen werden, so ist bei zwei vergeblichen Ableseversuchen eine Schätzung des konkreten Verbrauchs zulässig.

(LG Berlin, Urteil vom 19.5.1988 HKA, Heft 4, April 1989)


Kann das Verbrauchserfassungsgerät am Heizkörper wegen der Möblierung nicht abgelesen werden, so kann der Wert einer früheren Ablesung der Heizkostenabrechnung zugrunde gelegt werden. Die Zugrundelegung des Verbrauchs aus dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum steht mit § 9a Heizkostenverordnung im Einklang. Im Folgejahr war eine Ablesung wiederum nicht möglich, weil der Heizkostenverteiler vom Mieter entfernt worden war. Weil auf den im Vorjahr berechneten Wert zurückgegriffen wurde, genügt die Abrechnung nicht den gesetzlichen Anforderungen, weil dieser Wert nicht durch eine Ablesung ermittelt worden ist. § 9a Abs. 1 Satz 1 gestattet nur die Übernahme durch "einen" Abrechnungszeitraum. Der Umstand, daß die Ablesung aus einem von dem Mieter zu vertretenden Grund gescheitert ist, rechtfertigt kein anderes Ergebnis. Zudem stand der Hausverwaltung die Möglichkeit offen, auf die zweite in § 9a Abs. 1 Satz 1 genannte Möglichkeit, den fehlenden Ablesewert zu ersetzen, zurückzugreifen, nämlich den Ablesewert vergleichbarer Räume der jeweiligen Abrechnungsperiode zugrunde zu legen.

(LG Berlin, Urteil vom 04.06.1996, Az. 64 S 97/96 HKA, Heft 4/S. 15, 1997)

  1. Ein „anderer zwingender Grund“ i.S.d. § 9 a Abs. 1 HeizkostenV liegt auch dann vor, wenn der anteilige Verbrauch eines Nutzers infolge eines Ablesefehlers nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann.
  2. Ist eine Vergleichsberechnung nach § 9 a HeizkostenV nicht möglich, weil die hierfür erforderlichen Daten nicht zur Verfügung stehen, so kann der anteilige Verbrauch ausnahmsweise im Wege der Gradtagszahlmethode ermittelt werden. Eine unter diesen Voraussetzungen erstellte Kostenabrechnung kann vom Nutzer nicht gemäß § 12 HeizkostenV um 15 % gekürzt werden.

(Urteil des BGH vom 16.11.2005, Az.: VIII ZR 373/04)

Sind Messgeräte zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs vorhanden und werden diese verwendet, hat der Nutzer nicht das Recht, den "Strafabzug" nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV auch bei den Kosten des Wärmeverbrauchs deshalb vorzunehmen, weil keine Messgeräte für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhanden sind. In einem solchen Fall beschränkt sich das Recht des Nutzers auf einen "Strafabzug" bei den nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten für die Versorgung mit Warmwasser.

(Urteil des BGH vom 14.09.2005, Az.: VIII ZR 195/04)

Vorsicht! Die Umlage von Abschlagsrechnungen des Energieversorgers in Heizkostenabrechnungen ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 01.02.2012, Az.: VIII ZR 156/11, nicht zulässig. Der Vermieter muss bei der Abrechnung der Heizkosten die Kosten des tatsächlichen Brennstoffverbrauchs berücksichtigen. Eine Abrechnung der Heizkosten nach dem Abflussprinzip entspricht nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte die Vermieterin von ihren Mietern die Nachzahlung von Heizkosten für die Jahre 2007 und 2008 verlangt. Bei den betreffenden Heizkostenabrechnungen wurden die im Abrechnungszeitraum geleisteten Abschlagszahlungen der Vermieter an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Mieter hatten eine Nachzahlung mit der Begründung verweigert, dass sich die Abrechnung nicht an den Kosten des tatsächlichen Brennstoffverbrauchs orientiere.

Nach der Entscheidung des BGH gehören gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV zu den in der Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, die Kosten der verbrauchten Brennstoffe. Demnach dürften nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (so genanntes Leistungsprinzip). Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip (maßgeblich ist hierbei, dass das Geld im betreffenden Abrechnungszeitraum vom Konto des Vermieters geflossen ist) genüge den Anforderungen der Heizkostenverordnung nicht.

Weiterhin hat der BGH entschieden, dass eine auf dem Abflussprinzip beruhende Heizkostenabrechnung auch nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV ausgeglichen werden kann, da eine Kürzung der Heizkosten nur dann in Frage komme, wenn über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werde. Um einen derartigen Fall handle es sich nach dem BGH hierbei aber nicht.

Was sollten Sie jetzt als Vermieter oder Verwalter beachten?

Die Entscheidung des BGH hat vor allem für mit Gas- oder Fernwärme versorgte Objekte Bedeutung und gilt gleichermaßen für Wohn- und Geschäftsraummietverhältnisse. Auch für Wohnungseigentümergemeinschaften sind die vom BGH festgestellten Abrechnungsgrundsätze bindend, da die Heizkostenverordnung nach § 3 grundsätzlich auch für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt. Dementsprechend ist insbesondere auch als WEG-Verwalter darauf zu achten, dass nur die im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe berücksichtigt werden, da die Abrechnung ansonsten nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 16 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz entspricht.

a) Übereinstimmender Abrechnungszeitraum

Sofern der Abrechnungszeitraum des Energieversorgers mit dem Zeitraum der Heizkostenabrechnung übereinstimmt, müssen Sie lediglich darauf achten, dass Ihnen der Energieversorger seine Schlussrechnung über den im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoff zeitnah übersendet. Eine Berücksichtigung von Abschlagsrechnungen im Rahmen der Heizkostenabrechnung scheidet nach dem BGH aus. Verzögert sich die Rechnungsstellung, sollten Sie nicht untätig bleiben, sondern den Energieversorger unbedingt zur Stellung der Rechnung auffordern, so dass die Mieter die Abrechnung noch innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes erhalten. Diesbezügliche Probleme bei der Rechnungsstellung sollten jedoch bei übereinstimmendem Abrechnungszeitraum in der Regel nicht entstehen.

b) Abweichender Abrechnungszeitraum

Rechnet der Energieversorger die Gas- oder Fernwärmekosten beispielsweise vom 01.04. bis 31.03. des Folgejahres ab und werden die Heizkosten hiervon abweichend kalenderjährlich abgerechnet, sollten Sie den Energieversorger zunächst bitten, seinen Abrechnungszeitraum an den der Heizkosten anzupassen. Lehnt der Energieversorger dies ab, müssen Sie den Abrechnungszeitraum der Heizkosten an den Zeitraum des Energieversorgers anpassen. Eine jeweils anteilige Einbeziehung der Schlussrechnung für das Vorjahr (01.01. bis 31.03.) und einem Rechnungsanteil der aktuellen Rechnung des Energieversorgers (01.04. bis 31.12) für das abzurechnende Kalenderjahr scheidet aus. Die insofern rechnerische Zusammenstückelung der Brennstoffkosten widerspricht ebenfalls der Entscheidung des BGH, da diese nicht den tatsächlich angefallenen Verbrauch wiedergibt.

Denkbar wäre jedoch alternativ, dass Sie jeweils zum Ende des Abrechnungszeitraumes (hier am 31.12.) den Gas- bzw. Fernwärmeverbrauch am Hauptzähler des Energieversorgers ablesen und auf dieser Grundlage die tatsächlich entstandenen Brennstoffkosten ermitteln. Das jeweilige Energieversorgungsunternehmen wird Ihnen nach Mitteilung des Zählerstandes in der Regel eine Zwischenabrechnung des tatsächlich verbrauchten Brennstoffes zur Verfügung stellen können.

Die Anpassung des Abrechnungszeitraumes der Heizkosten an den Abrechnungszeitraum des Energieversorgers kann durch eine einmalige Verlängerung des Abrechnungszeitraumes der Heizkosten vorgenommen werden (BGH Entscheidung vom 27.07.2011, Az.: VIII ZR 316/10; siehe BRUNATA Newsletter Nr. 2/2011). In dem obigen Beispiel wäre der Abrechnungszeitraum auf den 31.03. des Folgejahres zu verlängern (01.01. bis 31.03. des Folgejahres).

Dabei ist zu beachten, dass die Verlängerung zwischen den Mietparteien vereinbart werden muss. Bei mehreren Mietparteien muss die Vereinbarung mit allen Mietern getroffen werden.

Bei mit Öl oder Kohle etc. beheizten Objekten gelten die vom BGH klargestellten Abrechnungsgrundsätze ebenfalls. Auch hier ist darauf zu achten, dass die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip erfolgt und nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs umgelegt werden.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass eine auf dem Abflussprinzip beruhende Heizkostenabrechnung inhaltlich fehlerhaft ist und vom Mieter beanstandet werden kann. Bei Wohnungseigentum entspricht die Abrechnung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und kann zu einer Haftung des Verwalters führen. Bei Beachtung unserer vorhergehenden Empfehlungen sollten sich diesbezügliche Probleme jedoch vermeiden lassen.

"Es mag zwar sein, daß die Heizkosten für den strittigen Abrechnungszeitraum extrem hoch ausgefallen sind. Aus dieser Tatsache aber auf eine Unkorrektheit oder gar Manipulation zu schließen, führt einfach zu weit. Die Höhe der Heizkosten kann in einem bestimmten Zeitraum durch verschiedene Faktoren extrem hoch ausfallen. Beispielsweise kann eine Wohnung überheizt werden. .... Auch der Umstand, daß die Folgerechnung für die anschließende Heizperiode beträchtlich niedriger ausgefallen ist, läßt keinesfalls den Schluß zu, daß ... eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt worden ist. Es kann auch sein, daß die Beklagten aus Fehlern selbst gelernt und ihr Heizverhalten umgestellt haben..."

(AG Münster, Urteil vom 5.1.1989, Az. 3 C 273/88 WM, Heft 5/S. 261, 1989)


Auch bei hohen Strichzahlen muß der Mieter die Nachforderungen der Heizkostenabrechnung zahlen.

(AG Hamburg, Urteil vom 15.5.1985, Az. 47 C 183/85 HKA, Heft 8, Dezember 1986)


Ob ein Fehler in der Heizkostenabrechnung vorliegt, kann nur ein Fachmann erkennen. Die Bekundungen des Nutzers über sein Heizverhalten sind als Beweis nicht geeignet.

(AG Essen, Urteil vom 5.5.1992, Az. 19 C 83/92)


Aber: Eine eklatante Steigerung der verbrauchsabhängigen Kosten ist geeignet die Darlegungslast des Vermieters auszulösen. Nach Ansicht der Kammer könnte eine Verdoppelung der Kosten ausreichen, zumindest, wenn keine Anhaltspunkte ersichtlich sind,die eine Verbrauchssteigerung erklären könnten. Der vorliegende Fall gibt indessen keinen Anlaß, einen Grenzwert festzulegen. Unstreitig sind die den Mietern in Rechnung gestellten Heizkosten um weniger als 50% gestiegen. Eine derartige Zunahme reicht jedenfalls für sich nicht, wenn, wie im vorliegenden Fall, ein Baby zum Haushalt hinzugekommen ist ...

(LG Berlin, Urteil vom 04.06.1996, Az. 64 S 97/96 HKA, Heft 4/S. 15, April 1997)


Die für den Wärmeabnehmer errechneten Heizkosten führen zu einem Heizkostenaufwand von DM 4,20 je qm im Monat. Diese extrem hohen Kosten können nicht allein auf ein unwirtschaftliches Heizverhalten des Mieters zurückgeführt werden, sie stellen vielmehr ein Indiz dafür dar, daß die Heizkostenabrechnung mit so erheblichen Mängeln und Fehlern behaftet ist, daß sie nicht als geeignete Grundlage für eine Heizkostennachforderung angesehen werden kann. Dem Antrag zur Einholung eines Sachverständigengutachtens wird nicht nachgegangen, weil diese Frage für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht erheblich ist. Es geht nicht um einen Heizkostenaufwand von DM 2,00 pro qm oder geringfügig darüber, sondern um einen solchen, der mehr als doppelt so hoch ist. Insoweit erachtet sich der Richter selbst für hinreichend sachkundig.

(AG Essen - Steele, Urteil vom 8.1.1992, Az. 11 C 411/91)

Selbst wenn ein Wohnungseigentümer nachweislich die Heizkörper dauernd abgesperrt hält, kann er nicht verlangen, daß er von den "verbrauchsabhängigen" Kosten des Heizbetriebs gemäß den bei ihm abgelesenen Verdunstungswerten völlig freigestellt wird. Er kann allenfalls verlangen, so gestellt zu werden, wie derjenige Eigentümer einer Wohnung gleicher Größe, bei dem die niedrigsten Verbrauchswerte festgestellt wurden.

(BayOblG, Beschluß vom 7.4.1988, Az. BReg 2 Z 157/87 WM, Heft 9/S. 334, 1988)


Mit einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sind auch solche Heizkörper zu versehen, die zwar abgesperrt sind und nicht betrieben werden, deren Wiederinbetriebnahme aber ohne besonderen Aufwand und ohne besondere Kenntnisse möglich ist.

(AG Tettnang, Urteil vom 19.2.1988, Az. 3 C 857/87 WM, Heft 4/S. 193, 1989)

  1. Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten.
  2. Betriebskosten, die nicht jährlich, sonder in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.

(Urteil des BGH vom 11.11.2009, Az.: VIII ZR 221/08)

Betriebskosten

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 und vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13).

(Beschluss des BGH vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15)

  1. Betriebskostenabrechnungen auf der Basis der vereinbarten anstelle der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen sind formell wirksam.
  2. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

(Beschluss des BGH vom 23.09.2009, Az.: VIII ZA 02/08)

  1. Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – vor Ablauf der Abrechnungsfrist – erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters.
  2. Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen; die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht maßgeblich.

(Urteil des BGH vom 11.08.2010, Az. VIII ZR 45/10)

  1. Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter genügt nicht.
  2. Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig; in einem solchen Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß § 278 Satz 1 BGB auch dann zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB), wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten.

(Urteil des BGH vom 21.01.2009, Az.: VIII ZR 107/08)

Die dem Vermieter vorbehaltene Befugnis zur Änderung des Betriebskostenschlüssels kann er für eine abgelaufene Abrechnungsperiode nicht mehr geltend machen.

(OLG Hamburg, Urteil vom 8.1.1991, AZ. 4 U 190/90 HKA, Heft 5/S. 20, 1992)


Widerspricht der vom Vermieter zur Betriebskostenabrechnung festgelegte und in der Vergangenheit vom Mieter unbeanstandete Verteilungsschlüssel dem billigen Ermessen, kann seine dem Vermieter vertraglich gestattete Änderung vom Mieter nur für die Zukunft, nicht aber für die Vergangenheit oder den laufenden Abrechnungszeitraum verlangt werden, es sei denn, daß dem Vermieter vor Beginn der Abrechnungsperiode verläßliche Anhaltspunkte für eine sich ergebende Unbilligkeit vorlagen.

(LG Düsseldorf, Urteil vom 5.7.1996, Az. 24 S 66/94 WM, Heft 12/S. 777, 1996)

Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.
Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor. Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.

Hat der Vermieter irrtümlich ein Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung ermittelt und ausgezahlt, kann er die Leistung später wieder zurückfordern.

(AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 31.5.1988, Az. 713 C 689/87 WM, Heft 8/S. 400, 1989)

Täuscht der Vermieter über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten, indem er eine nicht angemessene niedrige Vorauszahlung vereinbart, kann der Mieter gegenüber alljährlichen Nachzahlungsansprüchen mit einem Schadenersatzanspruch aufrechnen.

(AG Frankfurt, Urteil vom 9.12.1981, Az. 33 C 4362/81 WM, Heft 8/S. 252, 1987)


Täuscht der Vermieter bei Vertragsabschluß über die Höhe der tatsächlich angefallenen Betriebskosten, so hat er dem Mieter Schadenersatz zu leisten.

(AG Rendsburg, Urteil vom 10.11.1987, Az. 11 C 551/87 WM, Heft 2/S. 63, 1990)

Der Vermieter ist verpflichtet, nur solche Kosten in die Abrechnung einzustellen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordnungsgemäßer Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Der Vermieter erhält alle Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter nur als Treuhänder und ist deshalb zum sparsamen Umgang mit den Vorauszahlungen verpflichtet.

(AG Köln, Urteil vom 27.12.1990, Az. 222 C 471/90 WM, Heft 12/S. 701, 1991)

a) Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.

b) Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht.

c) Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.

(Urteil des BGH vom 06. Juli 2011, Az.: VIII ZR 340/10)

Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist.

(Urteil des BGH vom 15.09.2010, Az. VIII ZR 181/09)

Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rechnungsbelegen kommt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. Die Fälligkeit einer Nebenkostennachforderung gem. § 271 BGB tritt mit dem Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung ein, ohne das dem Mieter eine Prüfungsfrist zusteht.

(Urteil des BGH vom 8.3.2006, Az. VIII 2R78/05)

  1. Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.
  2. Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar.
  3. Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass der Vermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es hierfür weiterer Anhaltspunkte.

(Urteil des BGH vom 27.01.2010, Az.: XII ZR 22/07)

Ablesung

Das Ablesen der Heizkostenverteiler in der Wohnung des Mieters kann der Vermieter durch eine einstweilige Verfügung erzwingen. Der Grund für die Verpflichtung des Mieters, im Eilverfahren unbedingten Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht darin, daß der Vermieter zur Erstellung einer ordnungsmäßen Heizkostenabrechnung auf eine termingemäße Ablesemöglichkeit angewiesen ist.

(LG Hamburg, Beschluß vom 28.10.1986, Az. 11 T 96/86 HKA, Heft 1, Januar/Februar 1987)


Der Mieter muß - ebenso wie für die technische Prüfung und das Ablesen der Geräte - für die Montage der Verdunstungsgeräte die Mitarbeiter des jeweiligen Meßdienstunternehmens in die Wohnung lassen.

(LG Düsseldorf, Urteil vom 18.12.1985, Az. 23 S 133/85 HKA, Heft 7, November 1986)

Sofern der Nutzer es unterließ, dem Mitarbeiter der Abrechnungsfirma zur fraglichen Terminzeit Zugang zu seiner Wohnung zu verschaffen, fällt dies nicht in den Verantwortungsbereich der Abrechnungsfirma. Ebenso verhält es sich mit dem zweiten Termin, welcher mittels Postkarte angekündigt wurde. Dabei ist es unerheblich, daß der Mieter sich zur Terminzeit im Urlaub befand. Das Wärmedienstunternehmen führt nachvollziehbar aus, daß es ihm wegen der Vielzahl der betreuten Liegenschaften nicht möglich ist, evtl. Urlaubszeiten der Nutzer bei der Ablesung der Heizkostenverteiler auszusparen. Darüber hinaus ist eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung ohne Mitwirkungshandlung des entsprechenden Nutzers nicht möglich. Wird diese Mitwirkungshandlung vom Nutzer nicht vorgenommen, obwohl er - wie im vorliegenden Fall - Gelegenheit hatte, von einem diesbezüglichen Termin Kenntnis zu erlangen, ist dies nicht von dem Wärmedienstunternehmen zu vertreten.

(AG Hagen, Urteil vom 22.6.1995, Az. 10 C 698/94)


Die Kosten der Nachablesung sind Kosten, die nach § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung umlegbar sind. Es handelt sich hierbei um die Kosten der Erfassung des Verbrauchs. Da eine Nachablesung, bei der Mitarbeiter der Abrechnungsfirma das Mietobjekt gesondert aufsuchen müssen, Kosten verursacht, bedarf keiner näheren Begründung. Das Gericht erachtet auch die angesetzten Kosten von 42,00 DM für nicht übersetzt, da diese Kosten allenfalls Kosten für eine halbe Arbeitsstunde darstellen. Es erscheint auch angemessen, diese Kosten, die grundsätzlich entstehen, nicht der Gemeinschaft der Verbraucher sondern der Partei aufzuerlegen, die sie verursacht hat. Insoweit sind die Kosten der Nachablesung mit den Kosten einer Zwischenablesung bei Mieterwechsel vergleichbar. Für diese Kosten ist anerkannt, daß die Kosten der Zwischenablesung zu Lasten desjenigen Mieters gehen, der sie durch seinen Auszug verursacht.

(AG Hamburg, Urteil vom 5.8.1997, AZ. 12 C 22/97)

Erfassungsgeräte

Laut einem Endurteil des Oberlandesgerichtes Nürnberg (3 U 1337 / 04) ist der Einsatz von nicht zugelassenen Plomben bei Heizkostenverteilern verboten und kann zu einer Kürzung der Heizkostenabrechnung seitens der Nutzer führen.

Nach der Entscheidung der Nürnberger Richter dürfen ausschließlich Plomben verwendet werden, die für den entsprechenden Gerätetyp einschließlich aller übrigen Systemkomponenten eine Bauartzulassung gemäß Paragraph 5 der Heizkostenverordnung aufweisen. Diese Zulassung erteilen so genannte "Sachverständige Stellen" im Sinne der "Richtlinie für die Bestätigung der Eignung von sachverständigen Stellen nach Paragraph 5 der Heizkostenverordnung vom 3.7.1985".

Laut Paragraph 5 der Heizkostenverordnung dürfen zur Abrechnung der Heizkosten nur Heizkostenverteiler verwendet werden, bei denen von einer sachverständigen Stelle bestätigt wurde, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Diese Regeln sind in der DIN EN 835 niedergelegt, anhand derer die Prüfung vorgenommen wird. Werden nun in den Geräten statt der Originalplomben nachgebaute, nicht zugelassene Plomben verwendet, verliert damit das gesamte Erfassungssystem seine Zulassung. Die Folge: Nach Paragraph 12 der Heizkostenverordnung kann der Nutzer pauschal 15 Prozent des Abrechnungsbetrages einbehalten.

Verwaltungen und Eigentümer sollten deshalb genau darauf achten, dass in ihren Liegenschaften ausschließlich Geräte mit zugelassenen Plomben zum Einsatz kommen. Dies gilt insbesondere dann, wenn nach einem Wechsel des Abrechnungsunternehmens der neue Dienstleister die vorhandenen Heizkostenverteiler weiter verwendet. In diesem Fall sollte man sich eine Bestätigung vorlegen lassen, dass für das gesamte Erfassungssystem die vorgeschriebene Zulassung vorhanden ist. Durch eine solche Überprüfung wird sichergestellt, dass die Nutzer eine korrekte, nicht anfechtbare Heizkostenabrechnung geliefert bekommen - und damit Verwaltern und Eigentümern viel Ärger und zusätzliche Arbeit erspart bleibt. 

Werden gemäß Mietvertrag die Heizkosten nach dem Prinzip der Verdunstungsgeräte abgerechnet, dann kann sich der Mieter, weil er die ihm in Rechnung gestellten Heizkosten für zu hoch hält, nicht auf eine allgemeine Fehlerhaftigkeit dieses Systems berufen.

(OLG Schleswig, Urteil vom 16.9.1986, Az. 3 U 217/86 WM, Heft 11/S. 346, 1986)

Ist ein Wartungsvertrag oder ein Auftrag, die Erfassungsgeräte ggfs. fortlaufend zu erneuern, nicht erteilt worden, obliegt es dem Eigentümer, dafür Sorge zu tragen, daß der Heizkostenverordnung entsprechende Wärmemessungsvorrichtungen rechtzeitig installiert und in einem der Heizkostenverordnung entsprechenden Zustand erhalten werden.

(AG Bad Schwartau, Urteil vom 25.9.1990, Az. 3 C 552/90 HKA, Heft 12/S. 3, 1990)

Ist bei Ablauf der Eichperiode von Wärmezählern deren Austausch kostengünstiger als das Nacheichen, so sind die Austauschkosten entsprechend § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung umlagefähig.

(LG Berlin, Urteil vom 31.1.1992 Das Grundeigentum, Heft Nr. 7, 1992)


Die Kosten der Wartung (Wartungsvertrag) eichfähiger Warmwasserzähler sind als Betriebskosten der Versorgungsanlage umlagefähig.

(AG Bremerhaven, Urteil vom 1.10.1986, Az. 53 C 512/86 WM, Heft 1/S. 33, 1987)


Zu den umlagefähigen Kosten nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung gehören auch die Kosten für einen sogenannten Eichservicevertrag, bei dem eine jährliche Wartung sowie der Austausch der Warmwasserzähler alle fünf Jahre vorgesehen ist.

(LG Berlin, Urteil vom 10.4.1987, Az. 64 S 402/86 HKA, Heft 3, März 1988)


Wartungskosten sind umlagefähig.

(AG Köln, Urteil vom 7.2.1986, Az. 218 C 280/85 HKA, Heft 7, September 1987)

Beabsichtigt der Gebäudeeigentümer, eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgerätes zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach § 4 Abs. 2 Halbs. 2 HeizkostenVO zu dulden.

(Urteil des BGH vom 12.05.2010, Az.: VIII ZR 170/09)

a) Mieter hat den Austausch funktionstüchtiger Messgeräte gegen ein modernes funkbasiertes Ablesesystem zur Messung des Wärme- und Warmwasserverbrauchs zu dulden.

b) Der Einbau funkbasierter Kaltwasserzähler stellt eine den Wohnwert verbessernde Maßnahme dar die der Mieter zu dulden hat.

(Urteil des BGH vom 28. September 2011, Az.: VIII ZR 326/10)

Rauchmelder

Einbau von Rauchmeldern durch den Vermieter: Duldungspflicht des Mieters grundsätzlich auch bei vorangegangener Selbstausstattung durch den Mieter. Entsprechendes gilt auch für WEG-Wohnungen, die vermietet sind.

Urteile vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14

Der Bundesgerichtshof hat zwei Urteile des Landgerichts Halle bestätigt, in denen es um die Frage ging, ob der Mieter den Einbau von Rauchmeldern durch den Vermieter auch dann zu dulden hat, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Rauchmeldern ausgestattet hat. 

In beiden Fällen hatte die Vermieterin - in einem Fall eine Wohnungsbaugesellschaft, im anderen Fall eine Wohnungsbaugenossenschaft - beschlossen, den eigenen Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchmeldern auszustatten und warten zu lassen. In beiden Fällen hatten die beklagten Mieter den Einbau mit Hinweis darauf abgelehnt, dass sie bereits eigene Rauchmelder angebracht hätten.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führen und deshalb von den Mietern zu dulden sind. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchmeldern erreicht ist.

Darüber hinaus ergibt sich die Duldungspflicht der beklagten Mieter auch daraus, dass den Klägerinnen der Einbau von Rauchmeldern durch eine gesetzliche Verpflichtung (§ 47 Abs. 4 BauO LSA) auferlegt ist und somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die von ihnen nicht zu vertreten sind (§ 555b Nr. 6 BGB).

Der Mieter muss die Dispositionsbefugnis des Vermieters akzeptieren und kann nicht durch den Einbau eigener Geräte letztlich in die Verwaltungspraxis des Vermieters eingreifen. Der Vermieter muss vielmehr frei sein, darüber zu entscheiden, welcher Rauchmelder durch wen – etwa ein vom Vermieter ausgesuchtes und beauftragtes Fachunternehmen – installiert wird. Der Vermieter ist weiterhin berechtigt, alle – unabhängig von der Nutzung – als Schlaf- und Kinderzimmer nutzbaren Räume mit Meldern auszustatten. Die entsprechende Bagatellmaßnahme muss auch nicht mit der üblichen Ankündigungsfrist geltend gemacht werden. (Amtsgericht Hamburg – Blankenese,  Az. 531 C 341/10)

Nach unserer Meinung gilt Entsprechendes auch für WEG`s. Somit kann ein Beschluss gefasst werden, bei dem alle Wohnungen aller Eigentümer mit neuen Rauchmeldern ausgestattet werden müssen, selbst wenn in einzelnen Wohnungen bereits eigene Rauchmelder installiert waren (jedoch ist dies in der Rechtsprechung noch umstritten. Bejahend Amtsgericht Ratingen, Urteil v. 18.11.2014 – Az. 11 C 121/14). Es ist nämlich davon auszugehen, dass der Eigentümer bzw. Mieter zumindest i.d.R. nicht  exakt gemäß der DIN 14676 wartet.

Ein Urteil, dass unsere Meinung zumindest grundsätzlich unterstreicht, ist vom Amtsgericht Bad Homburg (Urteil v. 29.01.2014, 2 C 1749/13 (22)). Das AG Bad Homburg hat über einen Fall entschieden, bei dem ein Eigentümer mit einem Beschluss zur Ausstattung aller Wohnungen mit neuen Rauchmeldern „rechnen“ musste (da ein entsprechender Beschluss schon für die nächste ordentliche WEG-Versammlung geplant wurde), dann aber in seiner Wohnung bereits eigene Rauchmelder installiert hatte und sich später gegen den Beschluss der WEG wehren wollte: erfolglos!

aa) Miete

Nach einem Urteil des Landgerichts Magdeburg (abgedruckt in NJW 2012, Seite 544) sind die Mietkosten als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrkV umlagefähig, jedenfalls wenn dies vertraglich vereinbart ist. Die Rechtsfrage ist jedoch noch nicht abschließend geklärt.

Es gibt noch kein höchstrichterliches Urteil, ob die Miete von Rauchmeldern umlagefähig ist. Aus diesem Grund empfehlen wir im Mietvertrag gemäß § 2 Nr. 17 BetrkV die Position "Kosten für die Miete Rauchmelder" als "sonstige Kosten" separat aufzunehmen.

Eine vorherige Mieteranhörung muss bei der geplanten Anmietung von Rauchmeldern nicht durchgeführt werden, da es hier an einer gesetzlichen Verpflichtung fehlt.

Beim öffentlich geförderten Wohnungsbau jedoch gilt: Soweit Betriebskosten geltend gemacht werden, sind diese nach Art und Höhe dem Mieter bei Überlassung der Wohnung bekanntzugeben.

bb) Kauf der Geräte

Nach § 559 BGB kann die jährliche Kaltmiete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Hierbei handelt es sich um eine Mieterhöhung und nicht um eine Umlage im Rahmen der Betriebskostenabrechnung.

cc) Kosten der jährlichen Wartung

Die für Rauchmelder entstehenden Betriebskosten sind als sonstige Betriebskosten grundsätzlich nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähig.

Hiernach sind die Kosten einer regelmäßigen Funktionsprüfung von Rauchmeldern als Betriebskosten ansatzfähig.

Eine solche Umlage muss jedoch explizit vereinbart sein! Das bedeutet, dass die einzelnen Positionen im Mietvertrag ausdrücklich genannt sein müssen!

Sind die laufenden Kosten für Rauchmelder im Mietvertrag nicht aufgeführt, zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses aber bereits angefallen, muss der Mieter die Kosten nicht tragen. Nach herrschender Meinung ergibt sich lediglich ein anderes Bild, wenn im Mietvertrag eine sog. "Mehrbelastungsabrede" enthalten ist und bei Abschluss des Mietvertrages Kosten für Rauchmelder noch nicht existierten, d.h. nach Abschluss des Mietvertrages erst neu entstanden sind.

Es empfiehlt sich daher folgende weitere Formulierung im Mietvertrag bzw. einer Zusatzvereinbarung hierzu:

"Die Kosten der laufenden jährlichen Überprüfung nach der DIN 14676 sind sonstige Kosten i.S.d. § 2 Nr. 17 BetrkV und werden vom Mieter übernommen."

Die überall erhältlichen Muster eines Standardmietvertrages zeigen oftmals, dass in vielen Fällen bereits Regelungen existieren, auf Basis derer der Vermieter ohne weitere Abstimmung mit den Mietern die Wartung übernehmen kann.

Fehlt es allerdings an jeglicher Vereinbarung im Mietvertrag, dürfte die Umlagefähigkeit nicht gegeben sein.

Auch wenn z.B. die Hessische Bauordnung mittlerweile die Wartungsverpflichtung auf den „unmittelbaren Besitzer“ (Mieter!) übertragen hat - sofern der Eigentümer diese nicht übernommen hat - verbleibt es grds. bei der Haftung des Hauseigentümers aus Verletzung der Verkehrssicherungspflicht. Nach § 823 Abs. 1 BGB ist für die Verkehrssicherungspflicht eines Gebäudes ungeachtet landesgesetzlicher Regelungen der jeweilige Eigentümer zuständig. Den Mieter würde dann jedoch ein Mitverschulden nach § 254 BGB treffen, wenn er seiner Wartungsverpflichtung nach der LandesbauO nicht nachgekommen ist.

Daher macht es auch hier Sinn, dass der Eigentümer diese Verpflichtung direkt übernimmt.

Mit Beschluss vom 08.12.2015 (Az. 1 BvR 2921/15) hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass der Vermieter zum Einbau von Funk–Rauchmeldern in Wohnungen berechtigt ist. Eine gegen den Einbau der Funk-Rauchmelder gerichtete Verfassungsbeschwerde eines Mieters wurde vom Bundesverfassungsgericht mangels Erfolgsaussichten nicht zur Entscheidung angenommen. Der Vermieter hatte bereits vor dem Kölner Amts- und Landgericht mit seiner Klage auf Duldung des Einbaus der Funk-Rauchmelder Erfolg. Der Mieter lehnte den vom Vermieter ausgewählten Funk-Rauchmelder ab, weil dieser nicht lediglich dem Brandschutz diene sondern mittels Ultraschallsensoren und Infrarottechnologie dazu geeignet sei, Bewegungsprofile von Personen zu erstellen sowie Aufzeichnungen von in der Wohnung stattfindenden Gesprächen vornehmen könne.

In dem Beschluss haben die Karlsruher Richter dazu ausgeführt, dass sich der Mieter letztlich nur darauf berufe, dass die Geräte aus seiner Sicht manipuliert werden könnten. Aus dem vom Mieter während des Berufungsverfahrens in Auftrag gegebenen Sachverständigengutachten ergebe sich lediglich, dass mit krimineller Energie und erheblichem technischen Sachverstand eine Manipulation des Geräts möglich sei. Der Mieter habe aber keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorgebracht, dass der Vermieter in der Lage und willens sei, entsprechende Maßnahmen auch tatsächlich durchzuführen.

Ferner hat das Bundesverfassungsgericht in dem Beschluss ausgeführt, dass die Dispositionsbefugnis über die einzubauenden Geräte, die Anzahl der benötigten Geräte und das zu beauftragende Fachunternehmen grundsätzlich beim Vermieter liege. Dieser könne sich darauf berufen, dass durch die einheitliche Ausstattung mit einem bestimmten Gerät, den Einbau und die spätere Wartung von Rauchmeldern für das gesamte Gebäude "in einer Hand" gebündelt, ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet werde (BVerfG, Beschl. v. 08.12.2015, Az. 1 BvR 2921/15).

aa) Wohnungseigentümergemeinschaft:

Bei der Umsetzung der gesetzlichen Vorgaben handelt es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht i.S.d. § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, die gemeinsam zu erfüllen ist (Landgericht Hamburg, Az. 318 S 193/10). Es ist nach unserer Auffassung nicht zu empfehlen, dass der WEG-Verwalter die Pflicht an die einzelnen Eigentümer abgibt nach dem Motto "Ihr seid jeder einzeln für die Installation und Wartung der Rauchmelder verantwortlich".

Für NRW gilt Entsprechendes für die Installation der Rauchmelder und auch für die Wartung, es sein denn, der unmittelbare Besitzer hat die Wartungsverpflichtung bereits rechtswirksam übernommen.

bb) Verwalter:

Es wird die Meinung vertreten, dass den Verwalter auch eine Verkehrssicherungspflicht trifft, die unter Umständen eine Eigenhaftung auslösen kann. Um dieser Haftung zu entgehen, muss der Verwalter seine gesetzlichen (organschaftlichen) Kontroll-, Hinweis- und Organisationspflichten erfüllen und kann diese nicht an die einzelnen Eigentümer übertragen. Dies gilt auch für das Bundesland NRW!

cc) Eigentumsverhältnisse an Rauchmeldern:

Rauchmelder gehören nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Hiernach sind alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, Gemeinschaftseigentum (OLG Frankfurt, ZMR 2009, 864, Amtsgericht Rendsburg, ZMR 2009, 239)

Beschlossene Rauchmelder in der WEG sind gemeinschaftliches Eigentum

In einem sehr praxisrelevanten Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen können, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.

Wurden Rauchmelder auf Grund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht, stehen diese nicht im Sondereigentum sondern sind stets Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil v. 08.02.2013, Az. V ZR 238/11).

Gemäß § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

Zu solchen Teilen zählen Rauchmelder jedenfalls dann, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind, meint der BGH. Der Sicherheit des Gebäudes dienen nämlich nicht nur Vorrichtungen, die es selbst vor Schaden bewahren, sondern vor allem auch Bestandteile, die Leib und Leben im Gebäude befindlicher Personen schützen, wie etwa eine Rettungstreppe oder -leiter.

Da in einer Wohnung angebrachte Rauchmelder zudem alle Bewohner des Gebäudes vor den Folgen giftiger Gase zu schützen vermögen und damit die Sicherheit des gesamten Gebäudes erhöhen, könne ihnen die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum auch nicht mit der Begründung abgesprochen werden, dass keine Pflicht bestehe, Rauchmelder im Bereich des Gemeinschaftseigentums anzubringen.

dd) Kostenverteilung:

Da die Rauchmelder Gemeinschaftseigentum sind, sind auch die hierdurch anfallenden Kosten gemeinschaftliche Kosten. Maßgeblich ist der in der GemeinschaftsO vereinbarte Verteilschlüssel. Fehlt dieser, gereift § 16 Abs. 2 WEG. Dann erfolgt die Verteilung nach Miteigentumsanteilen.

ee) Beschlusskompetenzen bezüglich Einbau:

Ist es rechtlich vorgeschrieben, dass Wohnungen mit Rauchmeldern nachgerüstet werden müssen, darf die Eigentümergemeinschaft deren Einbau beschließen. Die dann angebrach¬ten Alarmgeräte gehören nicht dem einzelnen Eigentümer, sondern sind Gemeinschaftsei¬gentum der WEG (BGH, Urteil vom 08.02.2013; Az. V ZR 238/11), siehe hierzu auch cc) "Eigentumsverhältnisse an Rauchmeldern".

Fehlt eine gesetzliche Einbaupflicht, handelt es sich um eine Maßnahme nach § 22 Abs. 2 WEG, da die Installation von Rauchmeldern eine Modernisierungsmaßnahme nach § 559 BGB ist. Hierzu ist allerdings eine doppelt qualifizierte Mehrheit (75%) notwendig.

ff) Reparatur:

Da die Rauchmelder Gemeinschaftseigentum sind, obliegt die Reparatur allen Wohnungseigentümern und dem Verband gemeinschaftlich.

gg) Zutrittsverschaffung gegenüber Sondereigentümer:

Der Sondereigentümer ist nach § 14 Nr. 4 1. Halbsatz WEG verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist.

Das Betreten des Sondereigentums ist mit einer Frist von 7 bis 10 Tagen anzukündigen.

Sonstiges

Zu den vom Gesetzgeber als selbstverständlich vorausgesetzten Obhutspflichten des Mieters gehört seine Verpflichtung zu Vorsichtsmaßnahmen gegen Schäden an der Heizungsanlage durch Frost. Es ist auch anerkannt, daß ein Mieter, der seine Wohnung im Winter für einige Zeit nicht bewohnt, dies entweder dem Vermieter anzeigen oder selbst für ausreichende Kontrolle der Wohnung zur Vermeidung von Frostschäden Sorge tragen muss.

Nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen für sämtliche Voraussetzungen des von ihm geltend gemachten Schadenersatzanspruches ist der Vermieter beweispflichtig und muß insbesondere auch die Kausalität einer etwaigen Pflichtverletzung für den streitigen Schaden beweisen. Zwar mag der Erfahrungssatz gelten, daß bei einem Frostschaden in einer Wohnung während der Abwesenheit des Mieters eine hohe Wahrscheinlichkeit dafür spricht, daß dieser Schaden auf dem Unterlassen erforderlicher und zumutbarer Vorkehrungen gegen Frostschäden beruht. Einem solchen Anscheinsbeweis ist aber dann die Grundlage entzogen, wenn eine ernstliche und nicht bloß vage Möglichkeit eines abweichenden Geschehensablaufs besteht.

(OLG Hamm, Urteil vom 9.6.1995, Az. 12 U 9/95 WM, Heft 8/S. 470, 1996)

Der Mieter ist verpflichtet, so ausreichend zu heizen und zu lüften, daß es bei dem vorhandenen bauordnungsgemäßen Bauzustand der Wohnung nicht zu Feuchtigkeitsschäden an den Wänden kommt.

(LG Lüneburg, Urteil vom 2.10.1986, Az. 1 S 151/86 WM, Heft 7/S. 214, 1987)


Der Mieter muß sein Wohnverhalten (Heizen und Lüften) im zumutbaren Rahmen der Beschaffenheit des ordnungsgemäß errichteten Gebäudes anpassen. D.h.: das Heizungs- und Lüftungsverhalten muß - soweit zumutbar - den Gegebenheiten einer ordnungsgemäß, den damaligen Vorschriften entsprechend errichteten Wohnung angepaßt werden. Wird im Schlafzimmer nachts eine Temperatur von nur 15 Grad gewünscht, muß die erhöhte Luftfeuchtigkeit durch ein geöffnetes Fenster abgeführt werden oder der Raum ist tagsüber auf 18 - 20 Grad aufzuheizen und die entstehende Feuchtigkeit mindestens morgens und abends - bei Bedarf - durch kräftiges Stoßlüften abzuführen.

(LG Hamburg, Urteil vom 9.2.1990, Az. 11 S 347/88 WM, Heft 7/S. 290, 1990)

Eine ausreichende Beheizbarkeit erfordert, daß Raumtemperaturen von 20 - 22 Grad erreicht werden können.

Die formularmäßige Bestimmung im Mietvertrag, wonach eine Temperatur von mindestens 18 Grad für die Zeit zwischen 9.00 Uhr und 22.00 Uhr in den an die Sammelheizung angeschlossenen Wohnräumen als vertragsgemäße Erfüllung gilt, verstößt gegen § 9 AGBG und ist somit nichtig.

(LG Berlin, Urteil vom 5.11.1991, Az. 65 S 9/91 HKA, Heft 4/S. 16, 1992)


Der Vermieter ist verpflichtet, durch geeignete Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, daß in der Mietwohnung in den Wintermonaten in der Zeit von 6.00 Uhr bis 24.00 Uhr auch bei Temperaturen unter 0 Grad durch die Zentralheizung eine Raumtemperatur von 20 Grad erreicht werden kann.

(AG Hamburg, Urteil vom 8.3.1995, Az. 41 C 1371/93 WM, Heft 8/S. 469, 1996)

Die durch den Lagenachteil einer Dachgeschoßwohnung oder Erdgeschoßwohnung bedingten höheren Heizkosten sind ohne weiteres vom Mieter zu tragen.

(AG Neuss, Urteil vom 12.11.1986, Az. 30 C 482/86 WM, Heft 7/S. 229, 1987)


Die Tatsache, daß eine Mietwohnung aufgrund ihrer wärmetechnischen Beschaffenheit verhältnismäßig hohe Heizkosten verursacht, ist für sich allein genommen nicht als Sachmangel anzusehen.

(LG Hamburg, Urteil vom 5.5.1988, Az. 7 S 166/87 WM, Heft 10/S. 350, 1988)


Bei unzureichender Wärmeisolierung einer Mietwohnung ist der Mieter nicht berechtigt, Abzüge bei der Heizkostenabrechnung vorzunehmen und Nachzahlungen zu verweigern.

(LG Hamburg, Urteil vom 5.5.1988, Az. 7 S 166/87 HKA, Heft 6, 1988)

Der Hauseigentümer muß Öl zum günstigen Zeitpunkt einkaufen.

(OLG Koblenz, Urteil vom 17.9.1985, Az. U 1623/83 WM, Heft 9/S. 282, 1986)


Der Vermieter ist verpflichtet, Heizöl kostengünstig einzukaufen, sofern eine Abrechnung der Heizkosten mietvertraglich vereinbart ist.

(AG Rotenburg, Urteil vom 24.10.1991, Az. C 350/91 WM, Heft 3/S. 139)

Den Vermieter trifft bei Beendigung des Mietverhältnisses die Verpflichtung, das vom Mieter vertragsgemäß beschaffte Heizöl im Öltank gegen Kostenerstattung zu übernehmen, grundsätzlich nicht, wenn er für das Restheizöl keine Verwendung wegen vorhergesehener Umstellung auf Gasheizung mehr hat.
Im Regelfall kann der Vermieter nicht verlangen, daß der Mieter dann das Restheizöl abpumpen läßt.

(LG Stuttgart, Urteil vom 30.10.1990, Az. 16 S 248/90 WM, Heft 1/S. 27, 1991)


Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter verpflichtet, die Restmenge des vom Mieter des Einfamilienhauses vertragsgemäß beschafften Heizöls gegen Kostenerstattung zu übernehmen.

(AG Weilheim, Urteil vom 3.3.1986, Az. 1 C 913/85 WM, Heft 77S. 221, 1987)

  1. Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist - außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt - gemäß § 2 HeizkostenV nicht anzuwenden, weil sie den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht.
  2. Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung gemäß § 2 HeizkostenV nicht anzuwenden ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens - und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage - zur Folge.

(Urteil des BGH vom 19.07.2006, Az.: VIII ZR 212/05)