Energieausweis 2026: Was sich durch das Gebäudemodernisierungsgesetz ändert
In Deutschland bleiben bestehende Energieausweise gültig, jedoch werden neue Ausweise aufwendiger, datenintensiver und teurer. Wir erklären, was das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) und die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) für Ihre Energieausweise bedeuten – und wann sich ein vorgezogener Neu-Auftrag lohnen kann.
Ziel der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) ist es, die Energieeffizienz von Gebäuden in der Europäischen Union schrittweise zu verbessern und den Gebäudebestand langfristig klimaneutral auszurichten. Die EPBD wird in Deutschland unter anderem durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umgesetzt. Dieses wurde am 10. Juli 2026 im Bundestag und Bundesrat verabschiedet und ist durch die Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt seit 29. Juli 2026 in Kraft. Je nach Themenstellung gelten unterschiedliche Übergangsfristen, bis wann die Regelungen umgesetzt werden müssen.
Ein zentraler Baustein ist der Energieausweis, der künftig eine stärkere Rolle im regulatorischen Rahmen spielen wird. Anforderungen, Datentiefe und Bedeutung des Energieausweises werden zunehmen. Wir ordnen die Entwicklungen für Sie ein und zeigen, was das für Wohnungsunternehmen, Verwaltungen und Eigentümerinnen und Eigentümer heute bereits bedeutet – und was nicht.
Welche Rolle spielt künftig der Energieausweis?
Im Rahmen der europäischen Gebäuderichtlinie wird der Energieausweis künftig stärker in den regulatorischen Kontext eingebunden. Er soll nicht nur bei Verkauf oder Neuvermietung eine Rolle spielen, sondern auch im Zusammenhang mit größeren Sanierungen und der strategischen Bewertung von Gebäudebeständen an Bedeutung gewinnen.
Ziel der Richtlinie ist es, die Transparenz über die energetische Qualität von Gebäuden zu erhöhen und die Vergleichbarkeit innerhalb der Europäischen Union zu verbessern. Dafür ist unter anderem eine einheitlichere Effizienzklassifizierung vorgesehen. Zudem sollen Energieausweise künftig stärker mit nationalen Gebäudedatenbanken verknüpft werden.
Auch die inhaltlichen Anforderungen werden steigen. Erwartet werden unter anderem ein erweiterter Datenumfang, zusätzliche Prüfschritte sowie differenziertere Empfehlungen zur Steigerung der Energieeffizienz. Der Energieausweis entwickelt sich damit vom reinen Nachweisdokument zunehmend zu einem Informationsinstrument im regulatorischen Rahmen der Immobilienbewirtschaftung.
Was ändert sich durch das Gebäudemodernisierungsgesetz konkret beim Energieausweis?
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ändern sich mehrere Regelungen rund um die Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen. Viele bewährte Grundsätze bleiben bestehen; gleichzeitig ergeben sich für Eigentümer, Käufer, Vermieter und Verwalter einige wichtige Neuerungen. Die wichtigsten Punkte im Überblick:
Kann ich weiterhin einen Verbrauchsausweis erstellen lassen?
Für Wohngebäude bleibt der kostengünstige und aussagekräftige Verbrauchsausweis weiterhin zulässig – künftig sogar in mehr Fällen: Der Betrachtungszeitraum verkürzt sich von drei auf zwei Jahre, und die bisherigen Einschränkungen für ältere, kleinere und unsanierte Wohngebäude entfallen.
Für Nichtwohngebäude ist künftig ausschließlich der Bedarfsausweis zulässig (künftig auch „Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung“ genannt).
Für gemischt genutzte Gebäude ist die Rechtslage derzeit noch nicht eindeutig: Das GModG lässt offen, ob hier weiterhin Verbrauchsausweise für den Wohnteil zulässig sind oder ausschließlich Bedarfsausweise erstellt werden müssen. Für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude empfiehlt sich daher eine frühzeitige Beauftragung noch in 2026.
Welche zusätzlichen Daten muss ich als Eigentümer oder Verwalter bereitstellen?
Künftig enthalten Energieausweise zusätzliche Angaben, die vom Hauseigentümer oder Verwalter bereitzustellen sind. Das bedeutet einen höheren Daten- und Prüfaufwand für Besteller und Ersteller. Auch die Modernisierungsempfehlungen werden erweitert, sodass Eigentümer noch konkretere Hinweise zur energetischen Verbesserung ihrer Gebäude erhalten. Für Neubauten – und damit für Bedarfsausweise – werden zudem erstmals die Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen Bestandteil des Energieausweises.
Ist eine Vor-Ort-Begehung künftig verpflichtend?
Nein. Für die Datenerhebung dürfen weiterhin geeignete Fotos und Bildaufnahmen verwendet werden. Eine Vor-Ort-Begehung ist nach wie vor nicht verpflichtend. Das vereinfacht und beschleunigt die Erstellung von Energieausweisen.
Was gilt bei Verkauf, Vermietung und in Immobilienanzeigen?
Bei Verkauf oder Vermietung bleibt die Pflicht zur Vorlage eines gültigen Energieausweises bestehen. In Immobilienanzeigen ist künftig – neben den weiterhin erforderlichen Angaben zu Energieausweisart, Energieeffizienzklasse und Baujahr – nicht mehr der Jahres-Endenergieverbrauch, sondern der Jahres-Primärenergieverbrauch anzugeben.
Ändern sich die Energieeffizienzklassen?
Für Wohngebäude bleiben die bekannten Energieeffizienzklassen unverändert. Für Nichtwohngebäude werden erstmals eigene Energieeffizienzklassen eingeführt; sie weichen von denen für Wohngebäude ab.
Gilt weiterhin „ein Energieausweis je Gebäude“?
Ja. Bei aneinandergereihten Wohngebäuden gilt weiterhin der Grundsatz „ein Energieausweis je Gebäude“. Eine gesetzliche Definition, was genau als ein Gebäude gilt, enthält das GModG – wie schon die Vorgängerregelungen – nicht. Es gilt daher das gleiche Vorgehen wie bisher.
Werden die Energiedaten künftig digital erfasst?
Ja. Vorgesehen ist eine Schnittstelle zur nationalen Gebäudedatenbank. Die Daten aus Energieausweisen sollen künftig digital und standardisiert an eine zentrale Gebäudedatenbank übermittelt werden.
Was bleibt unverändert?
Auch mit der Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie und des GModG ergeben sich für Eigentümerinnen und Eigentümer keine rückwirkenden Verpflichtungen. Energieausweise, die nach geltendem Recht ausgestellt wurden, behalten weiterhin ihre reguläre Gültigkeit von zehn Jahren.
Das bedeutet: Bestehende Energieausweise müssen nicht nachträglich angepasst oder ersetzt werden. Wer heute über einen gültigen Energieausweis verfügt, kann diesen auch nach Inkrafttreten neuer gesetzlicher Vorgaben wie vorgesehen nutzen.
Mit dem verabschiedeten GModG ist die Richtung klar: Die inhaltlichen und formalen Anforderungen an Energieausweise steigen, und der Aufwand bei Beantragung, Erstellung und Prüfung nimmt zu. Die Prozesse werden komplexer als heute.
Für gemischt genutzte Gebäude ist noch nicht abschließend geklärt, welche Ausweisart künftig zulässig ist.
Belastbare Aussagen zu den künftigen Kosten sind zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht möglich.
Was ist absehbar – auch wenn Details noch fehlen?
Für Eigentümerinnen und Eigentümer mit einem gültigen Energieausweis besteht kein zwingender Handlungsbedarf. Bestehende Ausweise behalten ihre Gültigkeit und können weiterhin wie vorgesehen genutzt werden.
Dennoch kann es sinnvoll sein, den eigenen Gebäudebestand mit Blick auf die anstehenden Änderungen frühzeitig einzuordnen und Energieausweise noch nach den aktuellen Regelungen ausstellen zu lassen, solange die Datenbereitstellung einfacher und die Kosten für die Erstellung niedriger sind – insbesondere dann, wenn Sie in absehbarer Zeit ohnehin neue Energieausweise benötigen, etwa im Zusammenhang mit Neuvermietungen oder der strategischen Planung Ihres Bestands.
Besonders relevant ist das für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude: Wer hier einen Energieausweis benötigt oder noch von den aktuellen Regelungen und Preisen profitieren möchte, sollte die Ausstellung möglichst zeitnah veranlassen.
Es empfiehlt sich somit eine Ausstellung nach aktueller Rechtslage. So nutzen Sie die bestehenden Vorgaben, vermeiden möglichen Mehraufwand und sichern sich Planungssicherheit für bis zu zehn Jahre.
Welche Entscheidung im Einzelfall sinnvoll ist, hängt von der jeweiligen Bestandssituation und den geplanten Maßnahmen ab.
Was bedeutet das GModG für Ihre bestehenden und neuen Energieausweise?
Wir beobachten die Einführung des GModG und die nationale Umsetzung der EPBD fortlaufend und informieren Sie transparent über relevante Änderungen. Als Partner der Immobilienwirtschaft unterstützen wir Verwaltungen, kommunale Wohnungsunternehmen sowie private Eigentümerinnen und Eigentümer dabei, die Auswirkungen auf ihre Energieausweise frühzeitig zu verstehen und einzuordnen.
Sobald die noch Detailvorgaben feststehen, informieren wir transparent über deren praktische Bedeutung. Dabei legen wir Wert auf eine klare Einordnung: Was ist verpflichtend, was ist empfehlenswert – und wo besteht kein unmittelbarer Handlungsbedarf.
