Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) und was bedeutet es für Eigentümer und Verwalter?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) und bringt vor allem mehr Wahlfreiheit beim Heizungstausch, keine generelle Austauschpflicht für alte Heizungen sowie neue Anforderungen an Kosten, Transparenz und Dokumentation. Es unterstützt jedoch weiterhin den Wandel zu klimafreundlichen Heizsystemen. Darüber hinaus beinhaltet das Gesetz Änderungen des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG), des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG).
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)?
Das GModG ist ein Gesetz, das zentrale Vorgaben für Heizungen und Gebäude neu regelt. Ziel ist ein einfacherer und technologieoffener Rechtsrahmen für die Wärmeversorgung. Gleichzeitig bleiben die Klimaziele für den Gebäudesektor in Deutschland (Klimaschutzgesetzt KSG) bestehen, und europäische Vorgaben wie die Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) werden umgesetzt. Damit gewinnt der Worst-First-Ansatz aus der EPBD für die energetische Verbesserung des Gebäudebestandes an Bedeutung. Der Worst-First-Ansatz bedeutet, dass zunächst die energetisch schlechtesten Gebäude priorisiert saniert werden sollen, um den größten Effekt bei Energieeinsparung und CO₂-Reduktion zu erzielen. Die Regelungen aus der EPBD treten mit den einzelnen Artikeln des GmodGs schrittweise in Kraft.
Was ändert sich für bestehende Heizungen?
Funktionierende Heizungen dürfen grundsätzlich weiter betrieben werden, auch wenn sie älter als 30 Jahre sind. Ein Austausch kann dennoch wirtschaftlich sinnvoll sein, da ältere Anlagen oft störanfälliger sind und höhere Verbräuche und damit höhere Betriebskosten inkl. CO2-Kosten verursachen. Welche gesetzlichen Ausnahmen und technischen Anforderungen im Einzelfall gelten, sollte vor einer Entscheidung geprüft werden.
Welche Möglichkeiten gibt es beim Heizungstausch?
Beim Heizungstausch besteht mehr Wahlfreiheit, da die bisherige 65-%-Vorgabe für erneuerbare Energien entfällt. Eigentümer können zwischen verschiedenen Technologien wie Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösungen, Biomasse sowie weiterhin Gas- und Ölheizungen wählen. Gleichzeitig gewinnt die Betrachtung der Betriebskosten sowie der langfristigen Verfügbarkeit fossiler Brennstoffe am Gebäudestandort an Bedeutung, da sich Investitions- und Energiekosten unterschiedlich entwickeln können.
Was schreibt das GModG zu den Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen von Gebäuden vor?
Zukünftig werden die Lebenszyklus‑Treibhausgasemissionen bei allen neuen Gebäuden ermittelt. Das beginnt bei der Herstellung und dem Transport von Bauprodukten und den Tätigkeiten auf der Baustelle und erstreckt sich über den kompletten Gebäudebetrieb bis hin zu Rückbau und Entsorgung. Die Verpflichtung erfolgt stufenweise:
- ab 1.1.2028 für Neubauten mit mehr als 1.000 Quadratmetern,
- ab 1.1.2030 für sämtliche Neubauten unabhängig von ihrer Größe.
Verbindliche Grenzwerte nennt das Gesetz vorerst nicht.
Die „Bio-Treppe“ verpflichtet beim Einbau von neuen Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen dazu, fossilen Brennstoffen schrittweise klimafreundliche Anteile beizumischen. § 43 GModG sieht folgende Stufen vor:
- ab 1.1.2029 einen Mindestanteil von zehn Prozent,
- ab 1.1.2030 einen Mindestanteil von 15 Prozent,
- ab 1.1.2035 einen Mindestanteil von 30 Prozent,
- ab 1.1.2040 einen Mindestanteil von 60 Prozent,
- ab 1.1.2045 100 Prozent.
Die konkrete Verfügbarkeit, Preisentwicklung und technische Umsetzung dieser Brennstoffe in der Praxis sind derzeit noch nicht abschließend geklärt. Für Eigentümer bedeutet das potenziell steigende Betriebskosten und mehr Komplexität bei der Energiebeschaffung und Abrechnung.
Für Solarthermie- und Wärmepumpen-Hybridheizungen, die bestimmte Bedingungen erfüllen, greift die Biotreppe bis zum 31.12.2034 nicht Bei einem irreparablen Ausfall der bisherigen Heizung kann sich der Beginn einzelner Pflichten verschieben. Die Verfügbarkeit und Preisentwicklung der entsprechenden Brennstoffe bleibt für die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung relevant.
In einem bis zum 1. Dezember 2026 durch die Bundesregierung vorzulegenden Gesetz wird eine allgemeine Grüngas-/Grünheizölquote eingeführt. Dieses Gesetz wird die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichten, die zur Wärmeversorgung von Gebäuden in Verkehr zu bringenden Brennstoffen ab dem Jahr 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Die Quote soll 2028 in Höhe von bis zu 1% starten und auf die Biotreppe angerechnet werden.
Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWE) stellt in seinem Eckpunktepapier den Hochlauf der Bioanteile dar, die von den Inverkehrbringer von Gas und Heizöl ab 2028 beigemischt werden sollen. Ab dem Jahr 2045 sollen sie dann vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umstellen. Bei der Planung einer neuen fossilen Heizanlage ist zu beachten, dass diese für die steigenden Bioanteile ausgelegt ist und dass Versorger mit einer Ankündigungsfrist von 10 Jahren ihre Gasnetze stilllegen können..
Was bedeutet die „Bio-Treppe“ für neue Gas- und Ölheizungen?
Mit § 5a CO₂KostAufG kommen für neue fossile Heizungsanlagen Regeln zur Kostenverteilung hinzu. Ab 1. Januar 2028 sind bestimmte Gasnetzentgelte und CO₂-Kosten und ab 1. Januar 2029 bestimmte durch die Bio-Treppe verursachte Brennstoffkosten jeweils hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen. Für die Brennstoffkosten ist dabei der gesetzlich begrenzte Anteil von höchstens 30 % zu beachten.
Die bisherigen Regeln zur CO₂-Kostenaufteilung bleiben für alle Heizanlagen bestehen, die nicht vom § 5a CO₂KostAufG betroffen sind. Auch das gesetzliche Kürzungsrecht der Mieter bei fehlenden Angaben ist weiterhin zu berücksichtigen. Welche Positionen in einer konkreten Abrechnung anfallen, hängt also unter anderem vom Heizsystem, dem Einbauzeitpunkt und den eingesetzten Brennstoffen ab.
Für eine nachvollziehbare Heizkostenabrechnung müssen die relevanten Preis- und Brennstoffinformationen vorliegen und die unterschiedlichen Kostenpositionen korrekt ausgewiesen werden. Die fachliche und technische Umsetzung dieser Vorgaben ist eine wichtige Aufgabe im Zusammenspiel von Eigentümern, Verwaltungen, Energieversorgern und Messdienstleistern.
Welche Auswirkungen hat das GModG auf Kosten und Abrechnung?
Ja, § 5d CO₂KostAufG sieht unter engen Voraussetzungen eine Härtefallregelung vor. Dabei spielen unter anderem die Höhe der Miete, die Anzahl vermieteter Wohnungen, die Energieeffizienz des Gebäudes und die persönliche wirtschaftliche Belastung eine Rolle. Die Voraussetzungen müssen im Einzelfall geprüft werden; einzelne Kriterien allein reichen nicht aus.
Gibt es eine Härtefallregelung für Vermieter?
Die kommunale Wärmeplanung bleibt eine wichtige Orientierung für langfristige Heizentscheidungen. Die früher an die Stichtage 30. Juni 2026 beziehungsweise 30. Juni 2028 geknüpften Anforderungen beim Heizungstausch sind entfallen. Die Planung kann dennoch für die Dekarbonisierung der Heizanlage Hinweise geben, welche Versorgungsoptionen – etwa Fernwärme oder andere Lösungen – vor Ort künftig realistisch sind, um die 100% Klimaneutralität in 2045 zu erfüllen.
Welche Rolle spielt die kommunale Wärmeplanung?
Die Mieterentlastung wird unter anderem durch die neuen Regeln zur Verteilung bestimmter Gasnetzentgelte, CO₂-Kosten und Kosten aus der Bio-Treppe ausgestaltet. Die gesetzliche Kostenverteilung soll verhindern, dass die finanziellen Folgen der Wahl einer Heiztechnologie allein von Mietern getragen werden. Die genauen Voraussetzungen sind in § 5a CO₂KostAufG geregelt.
Welche Regelung gibt es zur Mieterentlastung im GModG?
Unklarheiten bestehen bei der praktischen Umsetzung einzelner Anforderungen. Zudem hängen viele Entscheidungen von der kommunalen Wärmeplanung und der weiteren Entwicklung der Energieinfrastruktur ab.
Ein weiterer Unsicherheitsfaktor betrifft die aktuellen gesetzlichen Rahmenbedingungen für gewerbliche Wärmelösungen wie Fernwärme oder Contracting. Derzeit ist die Umstellung auf solche Modelle für Vermieter oft wirtschaftlich unattraktiv, da Investitionskosten nicht in gleichem Maße auf Mieter umgelegt werden können wie bei eigenen Heizungsanlagen.
Während beispielsweise Investitionen in eigene Heiztechnik teilweise umgelegt werden dürfen, müssen gewerbliche Wärmeliefermodelle für Mieter aktuell weitgehend kostenneutral sein, so dass beispielsweise Mehrkosten für Fernwärme nicht an Mieter weitergegeben werden dürfen. Das kann dazu führen, dass wirtschaftliche Anreize für den Umstieg auf klimafreundliche Wärmenetze fehlen und Investitionsentscheidungen verzögert werden.
Nach aktuellem Stand ist vorgesehen, diese Regelungen anzupassen, um Investitionen in Wärmenetze und Dekarbonisierung zu erleichtern und gleichzeitig bezahlbare und transparente Wärmepreise sicherzustellen. Dies adressieren die im August 2026 vom Kabinett beschlossenen Eckpunkte zum Wärmenetzpaket bereits, ein Gesetz liegt jedoch noch nicht vor.
Welche Unsicherheiten bestehen aktuell beim GModG?
Was sollten Eigentümer und Verwalter jetzt tun?
Eigentümer und Verwalter sollten bestehende Heizsysteme analysieren und geplante Investitionen strategisch vorbereiten. Dazu gehört, die kommunale Wärmeplanung zu verfolgen, Betriebskosten und CO₂-Kosten in die Bewertung einzubeziehen, bestehende Förderungen zu nutzen sowie Sanierungs- und Modernisierungspläne weiterzuführen. Auch wenn keine unmittelbare Pflicht zur Energieberatung bzw. Austauschpflicht für Heizanlagen mehr besteht, kann eine freiwillige Beratung weiterhin sinnvoll sein, da langfristige Anforderungen an Energieeffizienz und Emissionsreduktion bestehen bleiben.
Gibt es eine Sanierungspflicht?
Eine pauschale, für alle Gebäude geltende Sanierungspflicht schreibt das GModG nicht vor. Aktuell betreffen konkrete Pflichten nur Nichtwohngebäude. Verbindliche Vorgaben für den Gebäudebestand insgesamt entstehen aber über den sogenannten Nationalen Gebäuderenovierungsplan (NBRP), den Deutschland auf Grundlage der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) erarbeiten muss.
Der NBRP legt fest, wie der Gebäudebestand schrittweise energieeffizienter und bis 2045 (Deutschland) bzw. 2050 (EU) klimaneutral werden soll. Grundlage ist der sogenannte Worst-First-Ansatz: Der Fokus liegt zunächst auf Gebäuden mit der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz, weil dort mit energetischen Maßnahmen der größte Energiespareffekt erzielt werden kann. Die finale Fassung muss Deutschland bis zum 31. Dezember 2026 bei der EU-Kommission einreichen.
Für Eigentümer und Verwalter von Wohngebäuden bedeutet das: Konkrete, individuell verpflichtende Sanierungsvorgaben stehen aktuell noch nicht fest. Es lohnt sich aber, die Entwicklung des NBRP zu beobachten, da er absehbar die Grundlage für künftige Förderprogramme, Fristen und ggf. verpflichtende Maßnahmen bilden wird.
Was bedeutet das GModG konkret für die Verwaltungspraxis?
Für WEG-Verwaltungen entfallen mehrere bisherige Pflichten im Zusammenhang mit Gasetagenheizungen. Dazu zählen bestimmte Informationsbeschaffungen beim Schornsteinfeger und bei Sondereigentümern sowie frühere Entscheidungs- und Zentralisierungspflichten. Bereits auf Grundlage des GEG gefasste Beschlüsse bleiben allerdings gültig.
Wie verändert sich die Vorbereitung von Eigentümerversammlungen?
Die Vorbereitung von Beschlüssen wird anspruchsvoller, da mehr Technologieoptionen zur Auswahl stehen und keine generelle Austauschpflicht mehr besteht. Verwalter sollten Eigentümer frühzeitig über die lokale Wärmeplanung ihrer Gemeinde informieren — sie ist die entscheidende Grundlage dafür, welche Heizsysteme langfristig sinnvoll und förderfähig sind. Heizungssanierungen zählen in der WEG regelmäßig zu den kostenintensivsten Beschlussgegenständen. Eine gut aufbereitete Beschlussvorlage, die Technologieoptionen, langfristige Kostenszenarien und den kommunalen Planungsstand zusammenführt, schafft die Grundlage für informierte Entscheidungen in der Versammlung. Bei komplexen Vorhaben kann eine unabhängige Fachberatung sinnvoll sein.
Welche Auswirkungen hat das GModG auf die Heizkostenabrechnung?
Die schrittweise Beimischungspflicht für klimafreundliche Brennstoffe (die sogenannte „Bio-Treppe“ bzw. Bioquoten) macht Abrechnungen ab 2029 komplexer: Fossile und klimafreundliche Anteile eines Brennstoffs werden unterschiedlich mit CO₂-Kosten belastet. Das erfordert eine differenzierte Erfassung der eingesetzten Energieträger und ihrer jeweiligen Anteile — Grundlage für eine transparente und rechtssichere Heizkostenabrechnung gegenüber den Eigentümern.
Die neue Kostenaufteilung gem. § 5a CO₂KostAufG kann zusätzliche Informationen und getrennt auszuweisende Kostenbestandteile erforderlich machen. Entscheidend ist, dass Verwaltungen die erforderlichen Angaben ihrer Energieversorger rechtzeitig verfügbar haben und die Heizkostenabrechnung die gesetzlichen Vorgaben korrekt berücksichtigt. Die konkrete Umsetzung sollte mit dem Messdienstleister abgestimmt werden.
Welche Rolle spielt die Kommunikation mit Eigentümern?
Die Bedeutung der Kommunikation mit Eigentümern nimmt zu, da viele Fragen und Unsicherheiten zum GModG bestehen. Viele Eigentümer haben konkrete Erwartungen oder Befürchtungen — von der Sorge vor Kostensteigerungen bis zu Fragen nach Fördermöglichkeiten. Verwalter können hier eine wichtige Orientierungsfunktion übernehmen: durch sachliche Einordnung des Gesetzes, klare Hinweise auf noch offene Regelungen und eine proaktive Kommunikation, bevor Verunsicherung entsteht. Das stärkt das Vertrauen in die Verwaltung und reduziert erfahrungsgemäß den Klärungsaufwand im Vorfeld von Eigentümerversammlungen.
Gibt es Auswirkungen auf den Energieausweis?
Ja, die Anforderungen an den Energieausweis werden im Zuge neuer gesetzlicher Vorgaben und EU-Richtlinien komplexer. Künftig spielen unter anderem detailliertere energetische Bewertungen, CO₂-Emissionen und langfristige Sanierungsperspektiven eine größere Rolle. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Informationsseite zum Energieausweis 2026.
Warum bleiben Dokumentation und Energiemonitoring wichtig?
Dokumentation und Energiemonitoring werden wichtiger, weil Energiekosten, CO₂-Emissionen und gesetzliche Anforderungen zunehmend differenzierter erfasst werden müssen. Insbesondere bei gemischten Brennstoffen und steigenden Transparenzanforderungen ist eine nachvollziehbare Datengrundlage entscheidend. Dies betrifft sowohl die Heizkostenabrechnung als auch die strategische Steuerung von Immobilienportfolios.
Wie geht es nach in Kraft treten des GModG weiter?
Das GModG trat am 29.7.26 in Kraft.. Jetzt gelten schrittweise die Regelungen der einzelnen Artikel. Zusätzlich entfalten europäische Vorgaben, nationale Klimaziele und kommunale Planungen ihre Wirkung. Wir aktualisieren diese Seite, sobald neue gesetzliche Entwicklungen oder verbindliche Regelungen vorliegen.
Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) –
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