Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) und was bedeutet es für Eigentümer und Verwalter?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) und bringt vor allem mehr Wahlfreiheit beim Heizungstausch, keine generelle Austauschpflicht für alte Heizungen sowie neue Anforderungen an Kosten, Transparenz und Dokumentation. Es unterstützt jedoch weiterhin den Wandel zu klimafreundlichen Heizsystemen. Darüber hinaus beinhaltet das Gesetz Änderungen des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG), des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG).
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)?
Das GModG ist ein Gesetz, das zentrale Vorgaben für Heizungen und Gebäude neu regelt. Ziel ist ein einfacherer und technologieoffener Rechtsrahmen für die Wärmeversorgung. Gleichzeitig bleiben die Klimaziele für den Gebäudesektor in Deutschland (Klimaschutzgesetzt KSG) bestehen, und europäische Vorgaben wie die Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) werden umgesetzt. Damit gewinnt der Worst-First-Ansatz aus der EPBD für die energetische Verbesserung des Gebäudebestandes an Bedeutung. Der Worst-First-Ansatz bedeutet, dass zunächst die energetisch schlechtesten Gebäude priorisiert saniert werden sollen, um den größten Effekt bei Energieeinsparung und CO₂-Reduktion zu erzielen. Die Regelungen aus der EPBD treten mit den einzelnen Artikeln des GmodGs schrittweise in Kraft.
Was ändert sich für bestehende Heizungen?
Funktionierende Heizungen dürfen auch dann weiter betrieben werden, wenn sie älter als 30 Jahre sind. Die bisherige Austauschpflicht für alte Heizkessel soll entfallen. Ein Austausch kann dennoch wirtschaftlich sinnvoll sein, da ältere Anlagen oft höhere Betriebskosten verursachen und künftig stärker von CO₂-Kosten betroffen sein können. Eine gesetzliche Verpflichtung zum vorsorglichen Austausch besteht nicht mehr.
Welche Möglichkeiten gibt es beim Heizungstausch?
Beim Heizungstausch besteht mehr Wahlfreiheit, da die bisherige 65-%-Vorgabe für erneuerbare Energien entfällt. Eigentümer können zwischen verschiedenen Technologien wie Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösungen, Biomasse sowie weiterhin Gas- und Ölheizungen wählen. Gleichzeitig gewinnt die Betrachtung der langfristigen Betriebskosten an Bedeutung, da sich Investitions- und Energiekosten unterschiedlich entwickeln können.
Was schreibt das GModG zu den Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen von Gebäuden vor?
Zukünftig werden die Lebenszyklus‑Treibhausgasemissionen bei allen neuen Gebäuden ermittelt. Das beginnt bei der Herstellung und dem Transport von Bauprodukten und den Tätigkeiten auf der Baustelle und erstreckt sich über den kompletten Gebäudebetrieb bis hin zu Rückbau und Entsorgung. Die Verpflichtung erfolgt stufenweise:
- ab 1.1.2028 für Neubauten mit mehr als 1.000 Quadratmetern,
- ab 1.1.2030 für sämtliche Neubauten unabhängig von ihrer Größe.
Verbindliche Grenzwerte nennt das Gesetz vorerst nicht.
Die „Bio-Treppe“ verpflichtet beim Einbau von neuen Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen dazu, fossilen Brennstoffen schrittweise klimafreundliche Anteile beizumischen. § 43 GModG sieht folgende Stufen vor:
- ab 1.1.2029 einen Mindestanteil von zehn Prozent,
- ab 1.1.2030 einen Mindestanteil von 15 Prozent,
- ab 1.1.2035 einen Mindestanteil von 30 Prozent,
- ab 1.1.2040 einen Mindestanteil von 60 Prozent.
Die konkrete Verfügbarkeit, Preisentwicklung und technische Umsetzung dieser Brennstoffe in der Praxis sind derzeit noch nicht abschließend geklärt. Für Eigentümer bedeutet das potenziell steigende Betriebskosten und mehr Komplexität bei der Energiebeschaffung und Abrechnung.
Für Solarthermie- und Wärmepumpen-Hybridheizungen, die bestimmte Bedingungen erfüllen, greift die Biotreppe bis zum 31.12.2034 nicht.
In einem bis zum 1. Dezember 2026 durch die Bundesregierung vorzulegenden Gesetz wird eine allgemeine Grüngas-/Grünheizölquote eingeführt. Dieses Gesetz wird die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichten, die zur Wärmeversorgung von Gebäuden in Verkehr zu bringenden Brennstoffen ab dem Jahr 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Die Quote soll 2028 in Höhe von bis zu 1% starten und auf die Biotreppe angerechnet werden.
Was bedeutet die „Bio-Treppe“ für neue Gas- und Ölheizungen?
Die Kostenstruktur für Wärme wird durch unterschiedliche Brennstoffanteile und CO₂-Preise komplexer. Fossile und klimafreundliche Anteile können künftig parallel eingesetzt werden, wobei für klimafreundliche Anteile kein CO₂-Preis anfällt. Dadurch steigen die Anforderungen an eine transparente, nachvollziehbare Heizkostenabrechnung sowie an die Dokumentation der eingesetzten Energieträger.
Welche Auswirkungen hat das GModG auf Kosten und Abrechnung?
Die kommunale Wärmeplanung bildet eine wichtige Grundlage für zukünftige Heizentscheidungen. Sie legt fest, welche Versorgungsoptionen – etwa Fernwärme oder andere Lösungen– in bestimmten Gebieten vorgesehen sind. Für kleinere Kommunen sollen vereinfachte Regelungen gelten. Eigentümer und Verwalter sollten die Entwicklungen in ihrer Kommune beobachten, da sie Einfluss auf Investitionsentscheidungen und die Wahl des Heizsystems haben können.
Welche Rolle spielt die kommunale Wärmeplanung?
Ende April 2026 einigte sich die schwarz-rote Koalition auf zentrale Punkte zum Mieterschutz, insbesondere auf eine Kostenbremse: Risiken aus CO₂-Kosten, Netzentgelten und Biogas werden künftig zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt, um einseitige Belastungen zu vermeiden.
Welche Regelung gibt es zum Mieterschutz im GModG?
Unklarheiten bestehen insbesondere bei den langfristigen Förderbedingungen sowie bei der praktischen Umsetzung einzelner Anforderungen. Zudem hängen viele Entscheidungen von der kommunalen Wärmeplanung und der weiteren Entwicklung der Energieinfrastruktur ab.
Ein weiterer Unsicherheitsfaktor betrifft die aktuellen gesetzlichen Rahmenbedingungen für gewerbliche Wärmelösungen wie Fernwärme oder Contracting. Derzeit ist die Umstellung auf solche Modelle für Vermieter oft wirtschaftlich unattraktiv, da Investitionskosten nicht in gleichem Maße auf Mieter umgelegt werden können wie bei eigenen Heizungsanlagen.
Während beispielsweise Investitionen in eigene Heiztechnik teilweise umgelegt werden dürfen, müssen gewerbliche Wärmeliefermodelle für Mieter aktuell weitgehend kostenneutral sein, so dass beispielsweise Mehrkosten für Fernwärme nicht an Mieter weitergegeben werden dürfen. Das kann dazu führen, dass wirtschaftliche Anreize für den Umstieg auf klimafreundliche Wärmenetze fehlen und Investitionsentscheidungen verzögert werden.
Nach aktuellem Stand ist vorgesehen, diese Regelungen anzupassen, um Investitionen in Wärmenetze und Dekarbonisierung zu erleichtern und gleichzeitig bezahlbare und transparente Wärmepreise sicherzustellen. Die konkrete Ausgestaltung ist jedoch noch offen.
Welche Unsicherheiten bestehen aktuell beim GModG?
Was sollten Eigentümer und Verwalter jetzt tun?
Eigentümer und Verwalter sollten bestehende Heizsysteme analysieren und geplante Investitionen strategisch vorbereiten. Dazu gehört, die kommunale Wärmeplanung zu verfolgen, Betriebskosten und CO₂-Kosten in die Bewertung einzubeziehen, bestehende Förderungen zu nutzen sowie Sanierungs- und Modernisierungspläne weiterzuführen. Auch wenn keine unmittelbare Pflicht zur Energieberatung bzw. Austauschpflicht für Heizanlagen mehr besteht, kann eine freiwillige Beratung weiterhin sinnvoll sein, da langfristige Anforderungen an Energieeffizienz und Emissionsreduktion bestehen bleiben.
Was bedeutet das GModG konkret für die Verwaltungspraxis?
Für Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) bringt das GModG noch keine unmittelbaren Handlungspflichten — wohl aber eine Reihe von Themen, die frühzeitig in die Verwaltungsarbeit einfließen sollten.
Wie verändert sich die Vorbereitung von Eigentümerversammlungen?
Die Vorbereitung von Beschlüssen wird anspruchsvoller, da mehr Technologieoptionen zur Auswahl stehen. Da keine generelle Austauschpflicht besteht und mehrere Technologien gleichwertig zur Wahl stehen, wird die Vorbereitung von Beschlüssen anspruchsvoller. Verwalter sollten Eigentümer frühzeitig über die lokale Wärmeplanung ihrer Gemeinde informieren — sie ist die entscheidende Grundlage dafür, welche Heizsysteme langfristig sinnvoll und förderfähig sind. Heizungssanierungen zählen in der WEG regelmäßig zu den kostenintensivsten Beschlussgegenständen. Eine gut aufbereitete Beschlussvorlage, die Technologieoptionen, langfristige Kostenszenarien und den kommunalen Planungsstand zusammenführt, schafft die Grundlage für informierte Entscheidungen in der Versammlung.
Welche Auswirkungen hat das GModG auf die Heizkostenabrechnung?
Die schrittweise Beimischungspflicht für klimafreundliche Brennstoffe (die sogenannte „Bio-Treppe“ bzw. Bioquoten) macht Abrechnungen ab 2029 komplexer: Fossile und klimafreundliche Anteile eines Brennstoffs werden unterschiedlich mit CO₂-Kosten belastet. Das erfordert eine differenzierte Erfassung der eingesetzten Energieträger und ihrer jeweiligen Anteile — Grundlage für eine transparente und rechtssichere Heizkostenabrechnung gegenüber den Eigentümern. Wer jetzt beginnt, Verbrauchsdaten strukturiert zu dokumentieren, ist für diese Anforderungen besser aufgestellt.
Welche Rolle spielt die Kommunikation mit Eigentümern?
Die Bedeutung der Kommunikation mit Eigentümern nimmt zu, da viele Fragen und Unsicherheiten zum GModG bestehen. Viele Eigentümer haben konkrete Erwartungen oder Befürchtungen — von der Sorge vor Kostensteigerungen bis zu Fragen nach Fördermöglichkeiten. Verwalter können hier eine wichtige Orientierungsfunktion übernehmen: durch sachliche Einordnung des Gesetzes, klare Hinweise auf noch offene Regelungen und eine proaktive Kommunikation, bevor Verunsicherung entsteht. Das stärkt das Vertrauen in die Verwaltung und reduziert erfahrungsgemäß den Klärungsaufwand im Vorfeld von Eigentümerversammlungen.
Gibt es Auswirkungen auf den Energieausweis?
Ja, die Anforderungen an den Energieausweis werden im Zuge neuer gesetzlicher Vorgaben und EU-Richtlinien komplexer. Künftig spielen unter anderem detailliertere energetische Bewertungen, CO₂-Emissionen und langfristige Sanierungsperspektiven eine größere Rolle. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Informationsseite zum Energieausweis 2026.
Warum bleiben Dokumentation und Energiemonitoring wichtig?
Dokumentation und Energiemonitoring werden wichtiger, weil Energiekosten, CO₂-Emissionen und gesetzliche Anforderungen zunehmend differenzierter erfasst werden müssen. Insbesondere bei gemischten Brennstoffen und steigenden Transparenzanforderungen ist eine nachvollziehbare Datengrundlage entscheidend. Dies betrifft sowohl die Heizkostenabrechnung als auch die strategische Steuerung von Immobilienportfolios.
Wie geht es nach in Kraft treten des GModG weiter?
Das GModG wurde am 10.7.26 vom Bundestag beschlossen. Auch der Bundesrat hat zugestimmt. Jetzt treten schrittweise einzelne Artikel und Regelungen in Kraft. Zusätzlich entfalten europäische Vorgaben, nationale Klimaziele und kommunale Planungen ihre Wirkung. Wir aktualisieren diese Seite, sobald neue gesetzliche Entwicklungen oder verbindliche Regelungen vorliegen.
