Legionellen­prüfung im Mehr­familien­haus: Pflichten, Ablauf und Maßnahmen

In vermieteten Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserversorgung kann eine gesetzliche Pflicht zur Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen bestehen. Ob Ihre Immobilie betroffen ist, hängt von der Art der Anlage und der Nutzung des Gebäudes ab.

Diese Seite richtet sich an Vermietende und Immobilienverwaltungen. Sie erfahren, ob und wie oft eine Untersuchung erforderlich ist, wie die Probenahme abläuft, was ein auffälliger Befund bedeutet – und wie BRUNATA-METRONA Sie bei der Organisation unterstützt.

Wissenswertes zur Legionellen­untersuchung auf einen Blick

  • Eine Untersuchungspflicht besteht nur, wenn mehrere gesetzliche Voraussetzungen gemeinsam erfüllt sind.
  • Bei vermieteten Wohngebäuden muss die Untersuchung grundsätzlich mindestens alle drei Jahre stattfinden.
  • Neue Anlagen sind erstmals innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach der Inbetriebnahme zu untersuchen.
  • Probenahme und Untersuchung dürfen nur durch eine zugelassene Untersuchungsstelle erfolgen.
  • Der technische Maßnahmenwert für Legionellen liegt bei 100 KBE je 100 Milliliter.
  • Wird dieser Wert erreicht, müssen Betreiber unverzüglich weitere Untersuchungen, eine Risikoabschätzung und notwendige Maßnahmen veranlassen.

Ist Ihre Immobilie von der Legionellen-Prüfpflicht betroffen?

Die Untersuchungspflicht besteht, wenn insbesondere diese Voraussetzungen zusammentreffen:

Abgabe des Trinkwassers im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit

Duschen oder andere Einrichtungen mit Wasservernebelung

Großanlage zur Trinkwassererwärmung

kein Ein- oder Zweifamilienhaus

Eine Großanlage liegt vor, wenn der Speicher mehr als 400 Liter fasst oder mindestens eine Rohrleitung zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle mehr als drei Liter Inhalt hat. Die Zirkulationsleitung wird dabei nicht mitgerechnet.

Wie oft muss eine Legionellen­prüfung durchgeführt werden?

Das Untersuchungsintervall richtet sich danach, in welchem Rahmen das Trinkwasser abgegeben wird.

Nutzung der Gebäude­wasser­versorgungs­anlageUntersuchungs­intervall
Gewerbliche, nicht öffentliche Abgabe – beispielsweise in vermieteten Wohngebäudenmindestens alle drei Jahre
Öffentliche Abgabegrundsätzlich mindestens einmal jährlich
Neu in Betrieb genommene Anlageerste Untersuchung innerhalb von drei bis zwölf Monaten

Bei bestimmten öffentlich genutzten Anlagen kann das Gesundheitsamt das Untersuchungsintervall unter gesetzlich geregelten Voraussetzungen auf bis zu drei Jahre verlängern. Für Einrichtungen mit besonders gefährdeten Personen gelten besondere Anforderungen.

Was gilt nach Umbauten oder Änderungen an der Anlage?

Nach wesentlichen Veränderungen an der Trinkwasserinstallation kann eine erneute fachliche Bewertung erforderlich sein. Das gilt beispielsweise, wenn die Anlage zur Trinkwassererwärmung, die Leitungsführung oder die Nutzung des Gebäudes verändert wurde.

Welche Voraussetzungen müssen für die Probenahme erfüllt sein?

Betreiber müssen sicherstellen, dass geeignete Probenahmestellen vorhanden und zugänglich sind. Die Stellen müssen den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen und eine repräsentative Untersuchung der Trinkwasserinstallation ermöglichen.

Typischerweise werden Proben unter anderem in der Nähe des Trinkwassererwärmers, an der Zirkulationsleitung und an geeigneten Stellen in der Peripherie des Leitungssystems entnommen. Die genaue Auswahl hängt vom Aufbau der Anlage ab und muss fachkundig erfolgen.

Fehlen geeignete Probenahmestellen, müssen diese gegebenenfalls vor der Untersuchung eingerichtet oder angepasst werden.

Wie läuft eine Legionellen­prüfung ab?

01

Angaben zur Anlage erfassen

Zunächst werden die relevanten Daten zur Immobilie, zur Trinkwassererwärmung und zur Leitungsstruktur erfasst. Vorhandene Unterlagen wie Strangschemata oder frühere Untersuchungsberichte können die Vorbereitung erleichtern.

02

Probenahmestellen bestimmen

Auf Grundlage des Anlagenaufbaus werden geeignete und repräsentative Probenahmestellen festgelegt. Dabei ist zu prüfen, ob alle erforderlichen Stellen vorhanden und zugänglich sind.

03

Termin und Zutritt organisieren

Für Probenahmestellen innerhalb von Wohnungen muss der Zugang rechtzeitig abgestimmt werden. Betroffene Bewohnende erhalten die notwendigen Informationen zum Termin.

04

Wasserproben entnehmen

Qualifiziertes Fachpersonal einer zugelassenen Untersuchungsstelle entnimmt die Proben nach den vorgeschriebenen Verfahren.

05

Proben im Labor untersuchen

Die Proben werden unter festgelegten Bedingungen transportiert und im Labor auf den Parameter Legionella spec. untersucht.

06

Untersuchungsergebnis dokumentieren

Der Betreiber erhält einen Prüfbericht mit den Ergebnissen, den untersuchten Probenahmestellen und den erforderlichen Angaben zur Probenahme und Analyse.

07

Bei einem auffälligen Ergebnis handeln

Wird der technische Maßnahmenwert erreicht, müssen unverzüglich die gesetzlich vorgeschriebenen Folgeschritte eingeleitet werden.

Was bedeutet der technische Maßnahmen­wert?

Der technische Maßnahmenwert für Legionellen beträgt 100 koloniebildende Einheiten – kurz KBE – je 100 ml Trinkwasser. Wird dieser Wert erreicht, ist dies kein automatischer Nachweis einer Erkrankungsgefahr in jeder einzelnen Wohnung. Der Befund ist jedoch insofern ein Legionellen-Grenzwert, als er gesetzlich geregelte Untersuchungs-, Bewertungs- und Handlungspflichten auslöst.

Eine pauschale Bewertung allein anhand der gemessenen Zahl reicht nicht aus. Für die weiteren Maßnahmen müssen unter anderem der Zustand der Anlage, mögliche technische Mängel, die Nutzung des Gebäudes und besonders gefährdete Personengruppen berücksichtigt werden.

Was müssen Betreiber bei einem Legionellen­befund tun?

Wird der technische Maßnahmen­wert erreicht, müssen Betreiber unverzüglich handeln.

  1. Meldung an das Gesundheitsamt sicherstellen

    Die zugelassene Untersuchungsstelle ist verpflichtet, das Erreichen des technischen Maßnahmenwerts unverzüglich an das zuständige Gesundheitsamt zu melden. Betreiber müssen sicherstellen, dass diese Meldung erfolgt ist. Liegt kein entsprechender Nachweis vor, müssen sie den Befund selbst anzeigen.

  2. Ursachen untersuchen lassen

    Es müssen Untersuchungen zur Klärung der Ursachen veranlasst werden. Dazu gehören eine Ortsbesichtigung und die Prüfung, ob die Trinkwasserinstallation den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht.

  3. Schriftliche Risikoabschätzung erstellen lassen

    Auf Grundlage der Untersuchungsergebnisse und der Ortsbesichtigung ist eine schriftliche Risikoabschätzung zu erstellen. Sie dokumentiert mögliche Gefährdungen, technische Abweichungen und die erforderlichen Maßnahmen.

  4. Schutz- und Sanierungsmaßnahmen umsetzen

    Die Maßnahmen, die nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik zum Schutz der Gesundheit erforderlich sind, müssen unverzüglich veranlasst werden. Welche Schritte notwendig sind, hängt von der konkreten Anlage und dem jeweiligen Befund ab.

  5. Gesundheitsamt informieren

    Die umgesetzten Maßnahmen sind dem Gesundheitsamt unverzüglich mitzuteilen. Die Risikoabschätzung muss auf Verlangen ebenfalls übermittelt werden.

  6. Maßnahmen dokumentieren

    Nach Abschluss sind die Maßnahmen schriftlich oder elektronisch zu dokumentieren. Diese Dokumentation muss zehn Jahre verfügbar bleiben.

Müssen die Bewohnenden informiert werden?

Betroffene Verbraucher müssen informiert werden, sobald dem Betreiber das Ergebnis der Risikoabschätzung und mögliche Einschränkungen oder Empfehlungen zur Nutzung des Trinkwassers vorliegen.

Ordnet das Gesundheitsamt besondere Schutzmaßnahmen oder Einschränkungen an, müssen Betreiber die betroffenen Personen ebenfalls unverzüglich über Risiken, Ursachen, Maßnahmen und Hinweise zur Verwendung des Trinkwassers informieren.

Ein Duschverbot oder eine andere Nutzungseinschränkung folgt nicht automatisch aus jedem auffälligen Legionellenbefund. Solche Maßnahmen richten sich nach der konkreten Risikobewertung und gegebenenfalls nach den Vorgaben des Gesundheitsamtes.

Wie lässt sich dem Wachstum von Legionellen vorbeugen?

Entscheidend ist ein bestimmungsgemäßer und hygienisch sicherer Betrieb der Trinkwasserinstallation. Dazu gehören insbesondere:

  • regelmäßige Wartung der Anlage
  • die Vermeidung unnötiger Stagnation
  • die Überprüfung auffälliger Temperaturverhältnisse
  • die Beseitigung technischer oder hydraulischer Mängel
  • die regelmäßige Nutzung beziehungsweise Spülung selten genutzter Leitungsabschnitte.

Welche Maßnahmen technisch sinnvoll und erforderlich sind, hängt vom Aufbau, Zustand und Betrieb der jeweiligen Anlage ab. Allgemeine Spül- oder Temperaturvorgaben ersetzen deshalb keine fachliche Bewertung.

Legionellen­prüfung mit BRUNATA-METRONA

Sie möchten die Legionellenprüfung für Ihre Liegenschaft nicht selbst organisieren? BRUNATA-METRONA unterstützt Vermietende und Immobilienverwaltungen bei der Koordination von Probenahme, Laboranalyse und Dokumentation.

Das Wichtigste zusammengefasst

Prüfen Sie zunächst, ob Ihre Immobilie alle Voraussetzungen der Untersuchungspflicht erfüllt.

Beauftragen Sie ausschließlich eine zugelassene Untersuchungsstelle.

Leiten Sie beim Erreichen des technischen Maßnahmenwerts unverzüglich die vorgeschriebenen Schritte ein.

Planen Sie die Legionellenprüfung rechtzeitig entsprechend dem vorgeschriebenen Intervall.

Stellen Sie sicher, dass geeignete und zugängliche Probenahmestellen vorhanden sind.

Bewahren Sie Prüfberichte und Maßnahmendokumentationen mindestens zehn Jahre auf.

FAQ – Häufige Fragen

Die Untersuchungspflicht betrifft bestimmte Wasserversorgungsanlagen, in denen Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird. Zusätzlich müssen eine entsprechend große Anlage zur Trinkwassererwärmung und Duschen oder vergleichbare Einrichtungen zur Wasservernebelung vorhanden sein. Ein- und Zweifamilienhäuser fallen nicht unter diese Regelung.

Bei Gebäudewasserversorgungsanlagen, in denen das Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen, aber nicht öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird, ist die Untersuchung grundsätzlich mindestens alle drei Jahre vorgeschrieben.

Bei der gesetzlich vorgeschriebenen Legionellenprüfung handelt es sich um eine systemische Untersuchung. Sie soll zeigen, ob Legionellen in einer relevanten Konzentration im zentralen Warmwassersystem vorkommen.

Dafür werden Proben an mehreren repräsentativen Stellen der Trinkwasserinstallation entnommen. Es geht nicht darum, jeden Wasserhahn oder jede Dusche im Gebäude einzeln zu untersuchen. Die ausgewählten Probenahmestellen sollen vielmehr eine belastbare Beurteilung des Gesamtsystems ermöglichen.

Die nach der Trinkwasserverordnung vorgeschriebenen Untersuchungen einschließlich der Probenahme dürfen ausschließlich durch eine dafür zugelassene Untersuchungsstelle durchgeführt werden.

Eine selbst entnommene Probe erfüllt die Anforderungen der vorgeschriebenen systemischen Untersuchung daher nicht. Auch die Laboranalyse muss durch eine zugelassene Untersuchungsstelle erfolgen.

Nicht zwingend. Bei der systemischen Untersuchung werden repräsentative Probenahmestellen ausgewählt, die eine Beurteilung des zentralen Warmwassersystems ermöglichen. Die Auswahl richtet sich nach Aufbau und Struktur der Trinkwasserinstallation.

Der Betreiber muss geeignete Probenahmestellen bereitstellen. Sind notwendige Stellen nicht vorhanden oder ungeeignet, müssen sie vor der ordnungsgemäßen Untersuchung gegebenenfalls eingerichtet oder angepasst werden.

Mit 100 KBE je 100 Milliliter ist der technische Maßnahmenwert erreicht. Das löst unverzügliche Handlungspflichten aus, darunter Ursachenuntersuchungen, eine Ortsbesichtigung, eine schriftliche Risikoabschätzung und erforderliche Schutzmaßnahmen.

Die zugelassene Untersuchungsstelle muss das Erreichen des technischen Maßnahmenwerts unverzüglich melden. Betreiber müssen sich vergewissern, dass die Meldung erfolgt ist, und andernfalls selbst das Gesundheitsamt informieren.

Nein, eine solche Maßnahme folgt nicht automatisch aus jedem Befund. Nutzungseinschränkungen hängen von der konkreten Risikobewertung und gegebenenfalls von Anordnungen des Gesundheitsamtes ab.

Das Original der Niederschrift über das Untersuchungsergebnis muss mindestens zehn Jahre aufbewahrt werden.

Die Niederschrift enthält neben dem Ergebnis unter anderem:

  • die Adresse und Bezeichnung der Probenahmestelle,
  • den Zeitpunkt der Probenahme,
  • den Zeitpunkt der Untersuchung,
  • das angewendete Untersuchungsverfahren.

Auch die Dokumentation der Maßnahmen, die nach dem Erreichen des technischen Maßnahmenwerts durchgeführt wurden, muss nach ihrem Abschluss zehn Jahre verfügbar bleiben.

Ja. BRUNATA-METRONA koordiniert Terminabstimmung, Probenahme, Laboranalyse und Bewohnerkommunikation.