Energetische Sanierungen im Bestand: Warum Kommunikation und Kooperation den Unterschied machen

Bevor man über den Umgang mit Mietenden sprechen kann, muss auf die allseits bekannten Herausforderungen von energetischen Sanierungen im vermieteten Wohngebäudebestand schauen: Sanierungen zugunsten eines sinkenden Energieverbrauchs erfordern Investitionen des Vermieters, der Mieter hingegen profitiert direkt durch sinkende Energiekosten. Durch die gesetzlich geregelte Modernisierungsumlage kann der Vermieter den Mieter zwar indirekt an den Kosten beteiligen, dennoch setzen gestiegene Baukosten, steigende Zinsen und die grundsätzlichen organisatorischen Herausforderungen solcher Großprojekte Unternehmen unter Druck.

“Zur Komplexität der Aufgabe, den unklaren energie- und klimapolitischen Vorgaben an die Gebäudeeigentümer kommt nun noch der Mensch im Gebäude, der dort einfach nur in Ruhe leben möchte. Das führt in nicht wenigen Fällen dazu, dass bereits vor dem eigentlichen Start der Abbruch droht: „Das größte Problem momentan ist, dass Sanierungen vielleicht gar nicht erst begonnen werden“, sagt Busch.

Solange die politischen Rahmenbedingungen die wirtschaftliche Logik nicht zugunsten von Sanierungen verschieben, wird ein erheblicher Teil des Handlungsspielraums ungenutzt bleiben. Das hat strukturelle Konsequenzen, die sich unter anderem in den stagnierenden Energieverbräuchen des Gebäudebestands niederschlagen. Wohnungsunternehmen betrachten Sanierungsprojekte aktuell noch selten als Gewinnerprojekte: Der Aufwand ist hoch und die Vorteile für Mieter und Vermieter sind nicht immer leicht herauszustellen und zu kommunizieren.

EnSanKoop hat in seiner Forschung einen klaren Befund: Die Phase vor der Sanierung ist weit mehr als administrative Pflichterfüllung. Sie entscheidet über den Projekterfolg.

Das klingt nach einer Binsenweisheit, ist es aber nicht. Die gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsankündigung, die Vermieter  drei Monate vor Baubeginn verschicken müssen, ist auf rechtliche Absicherung ausgelegt, nicht auf Verständnis. Sie ist häufig komplex formuliert, bürokratisch strukturiert und erzeugt bei Mietenden eher Verunsicherung als Akzeptanz.

Gespräche mit Wohnungsunternehmen, die andere Wege gehen, zeigen, was stattdessen funktioniert: Kommunikation, die erklärt. Dialogformate, die echte Fragen zulassen. Ansprechpersonen, die erreichbar sind. Informationsmaterialien, die konkret zeigen, wie die Wohnung nach der Sanierung aussehen wird und was sich für den Alltag ändert. Ein von Busch zitiertes Praxisbeispiel ist instruktiv: Ein Wohnungsunternehmen, das ein Projekt jahrelang nicht umsetzen konnte, weil Duldungserklärungen ausblieben, war nach Einführung umfangreicher Dialogformate in der Lage, die Maßnahme ohne Widersprüche abzuwickeln. Die Zufriedenheit der Mietenden im Anschluss war hoch.

„Wir merken, dass gerade begleitende Maßnahmen, die mit Kommunikation und erreichbaren Ansprechpersonen einhergehen, essenziell sind – damit Mietende auch das Gefühl haben, dass sie gesehen und gehört werden“, sagt Busch. Das ist ein harter Erfolgsfaktor, kein nachgelagertes Kommunikationsproblem.

Wenn die Handwerker eintreffen, beginnt für Mietende die intensivste Phase. Lärm, Schmutz, eingeschränkte Nutzbarkeit der eigenen Wohnung – manchmal über Monate. Vollständig vermeiden lässt sich das nicht. Aber begleiten lässt es sich.

Was EnSanKoop aus der Praxis berichtet, klingt unspektakulär: Schutzüberzieher für Handwerker, erhöhte Reinigungsfrequenz während der Bauphase, erreichbare und gut informierte Ansprechpersonen vor Ort, in manchen Fällen Einkaufsdienste bei Aufzugsausfall für eingeschränkt mobile Bewohner. Es geht nicht darum, die Belastung bei den Mietenden wegzureden, sondern darum, sie ehrlich anzuerkennen.

Der Unterschied liegt in der Haltung. Vermietende, die signalisieren: „Wir wissen, dass das belastend ist, und wir kümmern uns darum“, erfahren nach Buschs Beobachtung eine deutlich andere Resonanz als Vermietende,  die sich weniger proaktiv um die Bedürfnisse von Mietenden während der Sanierung kümmern. „Es ist ja eigentlich ein gemeinsames Projekt.”

Für viele Wohnungsunternehmen endet das Sanierungsprojekt mit der Bauabnahme und dem finalen Anschreiben über Maßnahmen und neue Miethöhe. Das ist nachvollziehbar, aber zu kurz gedacht.

Ob die avisierten Energieeinsparungen tatsächlich eintreten, hängt wesentlich davon ab, wie Mietende mit der neuen Haustechnik umgehen. Lüftungsanlagen, neue Heizsteuerung, veränderte Gebäudehülle: all das erfordert angepasstes Nutzerverhalten. Wer hier nicht kommuniziert, verschenkt Einsparpotenziale und erhöht das Schimmelrisiko als unerwünschten Nebeneffekt.

„Es ist essenziell, dass Mietende auch wissen, wie sie die neue Technik richtig bedienen“, sagt Busch. Das klingt trivial, ist in der Praxis aber noch nicht Standard. Hausmeister als erste Ansprechperson, Informationsmaterial, das tatsächlich ankommt, oder gamifizierte Apps, die Verbrauchsdaten verständlich aufbereiten und Vergleiche mit dem Gesamtgebäude ermöglichen: das sind Ansätze, die EnSanKoop aus der Praxis kennt. Flächendeckend sind sie nicht. Usus ist häufig noch der kopierte Einseiter mit Lüftungshinweisen als Anlage zum Mietvertrag.

Neben zielgruppengerechter Kommunikation, die passenden Kanäle, Formate und Botschaften beinhaltet, integrieren einige Wohnungsunternehmen auch kooperative oder partizipative Ansätze im Sanierungsprozess

Der Begriff „Kooperation“ läuft jedoch Gefahr, als Worthülse zu enden, sofern nicht auch hier die Absichten und Botschaften aufrichtig und passend zu den Erwartungen und Lebensumständen der Menschen sind. Im Kontext von EnSanKoop meint er etwas Konkretes: die systematische Gestaltung aller Schnittstellen zwischen Vermietenden und Mietenden, vor, während und nach der Sanierung. Das schließt echte Mitgestaltungsmöglichkeiten ein, aber in einem realistischen Rahmen. Über energetische Kernmaßnahmen lässt sich aus Vermietendensicht schwer abstimmen, das kann die Projektstruktur überlasten. Was aus ihrer Sicht schon heute gut funktioniert, sind begleitende Entscheidungen: Farbgebung, Gestaltung der Grünflächen und Außenanlagen, .  Das kann ein Signal an die Mietendenseite sein,  dass sie als Partner im Prozess behandelt wird.

Dabei ist die Heterogenität der Mietenden ein dauerhaftes Thema. Es gibt keine homogene Zielgruppe. Wer auf eine App setzt, erreicht nicht die Mieterin, die den Hausaushang täglich liest. Wer auf Informationsveranstaltungen setzt, erreicht nicht den Mieter, der lieber eine Nachricht bekommt. Adressatengerechte Kommunikation bedeutet deshalb: mehrere Kanäle, mehrere Formate, eine gemeinsame Botschaft. Das muss vielfach einfach ausprobiert werden.