FAQ - Rechtlicher Rahmen

Kann der Warmwasser- oder Wärmeverbrauch von Nutzern wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, schreibt § 9a (1) der HKVO eine Schätzung vor.

Dabei stehen nach diesem Paragraphen drei Schätzverfahren gleichberechtigt zur Verfügung:

  • Die Schätzung des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen.
  • Die Schätzung nach vergleichbaren anderen Räumen im selben Abrechnungszeitraum.
  • Die Schätzung nach dem Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder der Nutzergruppe.

Die Heizkostenverordnung legt jedoch nicht fest, wann welches Verfahren anzuwenden ist. Wir versuchen deshalb situationsabhängig das plausibelste Schätzverfahren anzuwenden.

Heizkostenverteiler und Rauchmelder
Heizkostenverteiler und Rauchmelder werden ausgetauscht, wenn die Kapazität der Batterielaufzeit (10 Jahre) in diesen Geräten fast erreicht ist.

Wasser- und Wärmezähler
Das Eichgesetz schreibt vor, dass nur geeichte Zähler im geschäftlichen Verkehr verwendet werden dürfen. Die Eichordnung sieht vor, dass die Eichgültigkeit bei mechanischen Kaltwasserzählern nach 6 Jahren, bei Warmwasserzählern, bei Wärme- und Kältezählern nach 5 Jahren abläuft.
Grund hierfür ist die zunehmende Verkalkung und Verschmutzung der Zähler. Nach dieser Zeit kann nicht mehr sichergestellt werden, dass die zulässigen Fehlertoleranzen (Verkehrsfehlergrenzen) noch eingehalten werden.
Die Verwendung ungeeichter Zähler im geschäftlichen Verkehr stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit Geldbußen geahndet werden.

Kauf- oder Mietinteressenten muss der Energieausweis oder eine Kopie hiervon spätestens bei Besichtigung des Gebäudes oder der Wohnung vorgelegt werden. Unverzüglich nach Abschluss des Vertrages muss der Verkäufer oder Vermieter den Energieausweis oder eine Kopie davon an den Käufer oder Mieter übergeben. Bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien (z. B. Zeitung oder Internet) vor Verkauf oder Vermietung eines Gebäudes oder einer Wohnung, müssen die energetischen Kennwerte der Immobilie in der Anzeige angegeben werden. 

Nach § 35a EStG können Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen zu einer Steuerermäßigung führen.

Eine Abzugsfähigkeit ergibt sich dabei u.a. für folgende Bereiche:

  • Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse geringfügig Beschäftigter (Minijob), Steuerermäßigung 20%, höchstens 510,00 €, § 35a Abs. 1  EStG
  • Aufwendungen für haushaltsnahe Handwerkerleistungen, Steuerermäßigung 20 %, höchstens 1.200,00 €, § 35a Abs. 3 S.1 EStG
  • Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse Sozialversicherungspflichtiger, Steuerermäßigung 20%, höchstens 4.000,00 €, § 35a Abs. 2 S. 1 EStG

Aufgrund des Anwendungsschreibens des Bundesfinanzministeriums vom 03.11.2006 zu § 35a EStG sollen auch Mieter oder Wohnungseigentümer die auf sie entfallenden Arbeitskostenanteile steuerlich geltend machen können, wenn diese in der Jahresabrechnung gesondert ausgewiesen werden oder durch eine Bescheinigung des Verwalters oder Vermieters nachgewiesen sind. Zur Erfüllung der Anforderungen der Mieter beziehungsweise zur steuerlichen Geltendmachung eigener Kostenanteile bei Wohnungseigentum können wir einen Ausweis der Arbeitskosten der haushaltsnahen Dienstleistungen/Handwerkerleistungen im Zusammenhang mit unserer Abrechnungserstellung für Sie durchführen. Für den Bereich der Heizkostenabrechnung sind dies beispielsweise Wartungs- und Schornsteinfegerkosten. Voraussetzung dafür ist, dass Sie uns diese Kosten aufgeteilt nach Arbeitskosten (Lohn- und Fahrtkosten) und Materialkosten auf den Ihnen zur Verfügung gestellten Kostenformularen angeben. Bitte beachten Sie dabei, dass Sie uns die jeweiligen Bruttokosten angeben, da die Ausweisung unter Berücksichtigung der jeweiligen Umsatzsteuer erfolgt.

Grundsätzlich können Sie den Verteilerschlüssel der Betriebskosten frei in Ihrem Mietvertrag bestimmen. Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Eine Ausnahme besteht bei einer verbrauchsabhängigen Erfassung der Nebenkosten wie z. B. bei den Heiz-, Warmwasser- und Kaltwasserkosten.

Die Umlage der Betriebskosten auf Ihre Mieter muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Die Umlagevereinbarung in Ihrem Mietvertrag kann die einzelnen Betriebskosten entweder namentlich nennen oder auf die Aufzählung in § 2 der Betriebskostenverordnung verweisen.

Sie können die Übernahme der Betriebskosten entweder als eine monatliche Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung zuzüglich zur Miete vereinbaren.

Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden.

Soweit nicht eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder dass ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde (vgl. § 5 Heizkostenverordnung). Dies ist besonders zu beachten, wenn seit der Montage der Erfassungsgeräte große Veränderungen an der Heizungsanlage vorgenommen worden sind. Hier ist zu prüfen, ob die Geräteausstattung noch geeignet ist.

OPTRONIC

Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip arbeiten nach einer einfachen physikalischen Gesetzmäßigkeit. Je höher die Temperatur des Heizkostenverteilers, desto „mehr“ Flüssigkeit verdunstet. Dieser Vorgang findet – stark eingeschränkt – auch an kalten Heizkörpern statt. „Kaltverdunstung“ ist kein Gerätefehler, sondern Teil des Funktionsprinzips.

Um Temperatureinflüsse, die nicht durch Heizbetrieb entstehen, zu minimieren, werden die Messkapillaren überfüllt, d. h. die Geräte erhalten eine Kaltverdunstungsvorgabe.

Ausstattungen zur Verbrauchserfassung müssen nach § 5 Abs. 1 der Heizkostenverordnung den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Für Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip ist die DIN EN 835 verbindlich. Die Einhaltung der Anforderungen wurde von einer sachverständigen Stelle geprüft und ist durch die erteilte Zulassung unserer Heizkostenverteiler bestätigt worden.

Unter Ziffer 5.4. heißt es in der DIN EN 835 wörtlich:

„Zum Ausgleich der Kaltverdunstung wird die Kapillare über den Skalen-Nullstrich hinaus gefüllt (rot). Diese Kaltverdunstungsvorgabe ist für mindestens 120 Tage bei einer Messflüssigkeitstemperatur von 20°C zu bemessen. Bei Heizungssysteme mit mittlerer Auslegungs-Heizmediumstemperaturen von weniger als 60°C ist die Kaltverdunstungsvorgabe für mindestens 220 Tage bei derselben Messflüssigkeitstemperatur zu bemessen. An der Skala oder der Messkapillare müssen Markierungen für die Flüssigkeitsstandhöhe einschließlich der Kaltverdunstungsvorgabe angebracht sein. Die Flüssigkeitsstandhöhe einschließlich der Kaltverdunstungsvorgabe muss von außen sichtbar sein.“

Diese Vorgabe aus den technischen Regeln der DIN EN 835 wird von BRUNATA-METRONA Heizkostenverteilern überschritten. Kaltzählungen werden deshalb weitaus besser ausgeglichen als gefordert.

TELMETRIC

Der Heizkostenverteiler TELMETRIC hat eine völlig andere Technik als die älteren Geräte auf Verdunstungsbasis. Der TELMETRIC ist mit seinem sensiblen Zwei-Fühler-Messverfahren in der Lage auch für einen breiten Temperaturbereich eine korrekte Verbrauchserfassung zu ermöglichen.

Aufmerksam werden Nutzer auf die hohe Messgenauigkeit beziehungsweise auch auf die hohe Auflösung der Zählschritte bei elektronischen Heizkostenverteilern, wenn während der Nachtstunden oder während des Lüftens selbst abgedrehte Thermostatventile geringfügig ansprechen und es zu einer Erwärmung eines Heizkörpers kommt.

Zwei-Fühler-Messverfahren bedeutet: genaue Messung von Heizkörper- und Raumtemperaturen. Bei diesem Verfahren werden die Einheiten wesentlich exakter ermittelt, als dies beispielsweise mit Heizkostenverteilern auf Verdunstungsbasis möglich ist. Kleine Temperaturdifferenzen, die mit weniger empfindlichen Verteilgeräten nicht erfasst werden, können mit dem Heizkostenverteiler TELMETRIC genau erfasst und zugeordnet werden.

Hierbei wird die physikalische Gesetzmäßigkeit genutzt, dass nur dann, wenn die Heizkörpertemperatur höher als die Raumtemperatur ist, eine „Wärmeabgabe“ durch den Heizkörper stattfindet. Dieser, der jeweiligen Wohnung zugutekommende Wärmekonsum braucht nicht von der Allgemeinheit mitgetragen zu werden und stellt lediglich einen Betrag zu mehr Gerechtigkeit in der Heizkostenabrechnung dar.

Ein Anzeigenfortschritt an „unbenutzten“ Heizkörpern kann u. a. folgende Gründe haben:

  1. Es sind Thermostatventile eingebaut. In diesen Ventilen ist eine sogenannte Frostschutzsicherung integriert, die dann in Funktion tritt, wenn die Raumtemperatur bzw. die Temperatur am Thermostatventil (z. B. durch geöffnete Fenster) unter einen fest eingestellten Wert (in der Regel 5 bis 10 Grad Celsius) fällt.
  2. Die Schließung der Ventile an einer überwiegenden Anzahl von Heizkörpern bei einer weiterlaufenden Heizungspumpe (in der Regel spät abends) hat einen ansteigenden Pumpendruck zur Folge. Hierdurch kann der Federdruck des Heizkörperventils überbrückt werden und somit Warmwasser in den Heizkörper gelangen, ohne dass es vom Nutzer bemerkt wird.

Kann der Warmwasser- oder Wärmeverbrauch von Nutzern wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, schreibt § 9a (1) der HKVO eine Schätzung vor.

Dabei stehen nach diesem Paragraphen drei Schätzverfahren gleichberechtigt zur Verfügung:

  • Die Schätzung des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen
  • Die Schätzung nach vergleichbaren anderen Räumen im selben Abrechnungszeitraum
  • Die Schätzung nach dem Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder der Nutzergruppe

Die Heizkostenverordnung legt jedoch nicht fest, wann welches Verfahren anzuwenden ist. Wir versuchen deshalb situationsabhängig das plausibelste Schätzverfahren anzuwenden.

Die DIN EN 834/835 schreibt die Montage von zwei Heizkostenverteilern bei dem Überschreiten einer bestimmten Heizkörperbaulänge und der sich dadurch ergebenden unterschiedlichen Wärmeverteilung vor. Mit dieser Maßnahme lassen sich diese Wärmeunterschiede genauer und gerechter erfassen. Jeder der beiden Heizkostenverteiler erhält die halbe Bewertung. Der Verbrauch der beiden Heizkostenverteiler zusammenaddiert ergibt den Gesamtverbrauch an diesem Heizkörper.

Durch die Halbierung der Bewertungsfaktoren werden bei zwei Heizkostenverteilern an einem Heizkörper übrigens keine doppelten Heizkosten abgerechnet. Jeder der beiden Heizkostenverteiler erhält lediglich den halben Bewertungsfaktor. Es ist bei zwei Heizkostenverteilern an einem Heizkörper auch typisch, dass unterschiedlich hohe Verbrauchswerte angezeigt werden. An der wärmeren Zone des Einlaufs sind üblicherweise die Ablesewerte höher als im kälteren Auslaufbereich.

Die Anforderungen zur Erstellung der Energieausweise regelt die Energieeinsparverordnung (EnEV) »

Ergänzt wird diese u.a. um Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand, um die Regeln für Energieverbrauchskennwerte im Wohngebäude- und Nichtwohngebäudebestand und um die Auslegungen der Fachkommission Bautechnik zu Fragestellungen hinsichtlich der Interpretation der Energieeinsparverordnung.

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