FAQ - Energieausweis - Allgemeines

Der Energieausweis ist ein mehrseitiges Dokument mit Angaben u.a. zum energetischen Zustand eines Gebäudes. Er enthält als wichtigste Information einen Energiekennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr und eine entsprechende Energieeffizienzklasse (A+ bis H).

Der Energiekennwert ist je nach Energieausweis als berechneter Bedarf oder als gemessener Verbrauch dargestellt. Zum Vergleich werden Kennwerte verschiedener energetischer Gebäudestandards angegeben (siehe nebenstehende Grafik).

Ein Energieausweis wird für ein gesamtes Gebäude ausgestellt. Energieausweise sagen nichts über den Energiebedarf oder -verbrauch einer konkreten Wohnung aus.

Jeder Energieausweis muss dem in der Energieeinsparverordnung festgelegten Muster entsprechen. Hier als Beispiel der Energieausweis für Wohngebäude.

Es gibt zwei unterschiedliche Energieausweise:
- den Energieverbrauchsausweis und
- den Energiebedarfsausweis

Der Energieverbrauchsausweis berücksichtigt Energieverbrauchswerte der letzten 36 Monate. In den Verbrauchswerten spiegeln sich u.a. der Einfluss des Nutzers und der Betrieb der Anlage wider, so dass sich Energieeinsparungen durch Verhaltensänderungen von Nutzern oder eine Effizienzsteigerung des Anlagenbetriebes gut abbilden lassen. Der für den Energieausweis zu Grunde gelegte Energieverbrauch wird in den aufeinanderfolgenden Abrechnungszeiträumen von unterschiedlichen klimatischen Bedingungen beeinflusst. Für einen aussagekräftigen Vergleich müssen daher die Verbrauchswerte klimabereinigt werden.

Beim Energiebedarfsausweis wird nach einer Aufnahme der Gebäude- und anlagetechnischen Daten der jährliche Energiebedarf eines Gebäudes unter Berücksichtigung von baulichen und anlagentechnischen Eigenschaften (Dämmung, Baumaterialien, Bauweise, Heizungsanlage) errechnet. Zu Grunde gelegt werden dabei normierte Rechenwerte und standardisierte Randbedingungen - z.B. beim Klima und beim Nutzungsverhalten.

Bei der Berechnung der Energiekennwerte wird bei Wohngebäuden die Energie für Raumheizung, Warmwassererzeugung und Kühlung angesetzt. Bei Nichtwohnungsnutzung wird zusätzlich ein Energiekennwert für Strom ermittelt. Bei beiden Ausweisarten sind Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz (Modernisierungsempfehlungen) enthalten.

Ein Energieausweis wird für ein gesamtes Gebäude ausgestellt. Bei den Gebäudetypen wird unterschieden nach Wohngebäude und Nichtwohngebäude.

Im Sinne der Energieeinsparverordnung sind Wohngebäude Gebäude, die überwiegend dem Wohnen dienen, einschließlich Wohn-, Alten- und Pflegeheime sowie ähnlichen Einrichtungen. Zusätzlich gelten als typische Fälle wohnähnlicher Nutzung auch z.B. freiberufliche und freiberufsähnliche gewerbliche sowie sonstige Nutzungen, die üblicherweise in Wohnungen stattfinden können. Bei der Berechnung der Energiekennwerte wird bei Wohngebäuden die Energie für Raumheizung, Warmwassererzeugung und Kühlung angesetzt.

Nichtwohngebäude sind Gebäude, die aufgrund ihrer Nutzung und gebäudetechnischen Ausstattung nicht als Wohngebäude gelten. Bei der Berechnung der Energiekennwerte wird bei Nichtwohngebäuden neben der Energie für Raumheizung, Warmwassererzeugung und Kühlung zusätzlich die Energie für Strom einbezogen.

Handelt es sich um ein gemischt genutztes Gebäude (Wohnungsnutzung und Nichtwohnungsnutzung innerhalb eines Gebäudes - vorausgesetzt, der jeweilige Flächenanteil beträgt über 10% -  werden die unterschiedlich genutzten Gebäudeteile wie eigenständige Gebäude behandelt. Entsprechend ist für dieses Objekt je ein Energieausweis für die Wohnnutzung und ein Energieausweis   für die Nichtwohnnutzung auszustellen. Liegt der jeweilige Flächenanteil unter 10%, wird diese Fläche der Hauptnutzung zugeschlagen und es ist nur für die Nutzung mit dem größeren Flächenanteil ein Energieausweis erforderlich.

Die Anzahl der Ausweise hängt von der Nutzung (Wohngebäude, Nichtwohngebäude, gemischt genutzte Gebäude), Gebäudeart (Ein-, Zwei-, Mehrfamilienhaus) und von der Gebäudestruktur (Anzahl Hauseingänge/Gebäude) ab. Keine Rolle spielt für die Anzahl der erforderlichen Ausweise, ob eine Heizungsanlage mehrere Hauseingänge/Gebäude versorgt.

Besteht eine Liegenschaft aus mehreren separaten, nicht miteinander verbundenen Gebäuden mit Wohnungsnutzung, sind diese einzeln, also je separates Gebäude zu behandeln. Dies gilt auch für gleichwertige und baugleiche nicht miteinander verbundene Gebäude ebenso wie für Haupt- und Nebenhausverhältnisse.

Je Gebäude mit Wohnungsnutzung ergibt sich die Anzahl der zu erstellenden Energieausweise wie folgt:

Gebäudetyp Anzahl der erforderlichen Energieausweise
Einfamilienhaus Je freistehendes Einfamilienhaus 1 Energieausweis
Einfamilienreihenhaus Je Einfamilienreihenhaus 1 separater Energieausweis
Zweifamilienhaus mit 1 Hauseingang Je freistehendes Zweifamilienhaus 1 Energieausweis
Doppelhaus mit zwei Nutzeinheiten und zwei Eingängen) Je Doppelhaushälfte 1 separater Energieausweis (insgesamt 2 Energieausweise je Doppelhaus)
Mehrfamilienhaus mit 1 Hauseingang Je freistehendes Mehrfamilienhaus 1 Energieausweis

Bei Mehrfamilienreihenhäusern mit mehreren Hauseingängen ergibt sich die Anzahl der erforderlichen Energieausweise gemäß folgender Grafik:

1) Baulich abgeschlossen

Jeder Hauseingang ist dann baulich abgeschlossen, wenn der Zugang / das Treppenhaus aller Nutzeinheiten unabhängig vom Nachbarhauseingang ist. Nicht baulich abgeschlossen ist ein Hauseingang dann, wenn mindestens eine Nutzeinheit den Zugang oder das Treppenhaus des Nachbarhauseingangs benötigt. Ob eine Heizungsanlage mehrere Hauseingänge versorgt, spielt für die bauliche Abgeschlossenheit keine Rolle.

2) Thermisch und räumlich getrennt

Jeder Hauseingang ist dann thermisch und räumlich getrennt, wenn sich keine beheizten oder gekühlten Räume bzw. Nutzeinheiten von einem Hauseingang in den anderen Hauseingang erstrecken.
Beispiel  für  das  Fehlen  der  räumlichen  Trennung   Es  existiert  im  DG  eine  sich  über  zwei Hauseingänge erstreckende Dachgeschosswohnung.
Beispiel für das Fehlen der thermischen Trennung  Mehrerer Hauseingänge sind durch einen beheizten Flur miteinander verbunden, jedoch im Übergang von einer Einheit zur anderen Einheit thermisch nicht z.B. durch eine Türe getrennt (unkontrollierte Wärmeströme).

3) Gleiche Baualtersklasse

Das gleiche Baujahr liegt auch dann vor, wenn diese innerhalb eines Zeitraums liegen, für den die gleichen rechtlichen Anforderungen an den Wärmeschutz bestanden oder ähnliche Baustandards anzunehmen sind.

Als solche Zeiträume gelten
vor 1900, 1900 - 1918, 1919 - 1933, 1934 - 1948, 1949 - 1957, 1958 - 1968, 1969 - 1977, 1978 - 1983, 1984 - 1994, 1995 - 2001, 2002 - 2008, 2009 - 2013, 2014 - 2016, 2017 bis heute.

Wurde ein Hauseingang 1969 und der Nachbarhauseingang 1975 errichtet, so gelten die Baujahre als gleich. Baujahre werden auch dann als gleich angesehen, wenn sie in unmittelbarem Übergang von einem Zeitraum zum anderen Zeitraum liegen (z.B. 1983 und 1984).

4) Gleicher Sanierungsstand

Gleiche   Sanierungsstände   liegen   vor,   wenn   diese   für   alle   vier   Außenbauteile   (Oberer Gebäudeabschluss, unterer Gebäudeabschluss, Außenwände, Fenster) identisch sind. Weicht bei mindestens einem Bauteil der Sanierungsstand ab, so gilt für das gesamte Gebäude, dass der Sanierungsstand der Hauseingänge nicht gleich ist.
Ist nur der ungefähre Zeitpunkt einer Sanierung eines Außenbauteils bekannt, so kann von einem gleichen  Sanierungsstand  eines  Bauteils  ausgegangen  werden,  wenn  die  Sanierung  dieses Bauteils innerhalb eines Zeitraums liegt, für den die gleichen rechtlichen Anforderungen an den Wärmeschutz bestanden oder ähnliche Baustandards anzunehmen sind. Als solche Zeiträume gelten
vor 1900, 1900 - 1918, 1919 - 1933, 1934 - 1948, 1949 - 1957, 1958 - 1968, 1969 - 1977, 1978 - 1983, 1984 - 1994, 1995 - 2001, 2002 - 2008, 2009 - 2013, 2014 bis heute.

Gleiche Sanierungsstände liegen z.B. bei einem Dach dann vor, wenn die Sanierung bei einem Hauseingang 1969 und beim Nachbarhauseingang 1975 durchgeführt wurde. Sanierungsstände eines Bauteils werden auch dann als gleich angesehen, wenn sie in unmittelbarem Übergang von einem Zeitraum zum anderen Zeitraum erfolgt sind (z.B. 1983 und 1984).

5) Gleiche Geometrie und Geschossigkeit

Gleiche Geometrie und Geschossigkeit liegt dann vor, wenn sich die Hauseingänge in Form (z.B. Rechteck), Abmessungen (Länge und Breite) und in der Anzahl der Geschosse nicht wesentlich unterscheiden.

Als gleiche Geometrie und Geschossigkeit gilt, wenn z.B. der Unterschied bei Länge und Breite je Hauseingang jeweils unter 25 % liegt ein Hauseingang nur ein Geschoss weniger aufweist als der nebenliegende oder wenn sich z.B. neben einem 10-geschossigen Hauseingang ein 8-geschossiger Hauseingang befindet. Nennenswert ist ein Unterschied an Geschossigkeit, wenn sich z.B. neben einer eingeschossigen Einheit eine dreigeschossige Einheit befindet.

Handelt es sich um ein Gebäude mit reiner Nichtwohnungsnutzung ist ein Energieausweis für mehrere  Hauseingänge oder getrennt  stehende Gebäude  ausreichend.  Voraussetzung  ist, dass diese über eine zentrale Heizungsanlage versorgt werden und die Energieverbräuche mangels dezentraler Messeinrichtung für die einzelnen Gebäude bzw. Hauseingänge nicht ermittelt werden können.

Sollte in Ihrem Gebäude eine Mischnutzung mit jeweiligem Flächenanteil von über 10% von Wohnen bzw. Nichtwohnen gegeben sein, sind mindestens zwei getrennte Energieausweise erforderlich. Zum einen mindestens einer für den Wohnbereich und zum anderen mindestens einer  für  den  Nichtwohnbereich  (siehe  FAQ "Was  sind  Wohngebäude,  Nichtwohngebäude, gemischt genutzte Gebäude?").

Wie   viele  Energieausweise  bei  einer  Mischnutzung  erforderlich  sein   können,  wird  an folgendem Beispiel ersichtlich.

Beispiel
Es handelt sich um eine Liegenschaft mit zwei gemischt genutzten Mehrfamilienreihenhäusern bestehend aus zwei getrennten Gebäuden und insgesamt drei Hauseingängen  unterschiedlichen  Sanierungsstands   Beide  Gebäude  weisen  jeweils dezentrale Messeinrichtungen auf

Ergebnis
Es sind zwei Energieausweise für die Nichtwohnungsnutzung und drei Energieausweise für die Wohnungsnutzung erforderlich. Für die Wohnungsnutzung ist hinsichtlich  der  zulässigen  Energieausweisart  je  Hauseingang  zu  prüfen,  wie  viele Wohnungen je Hauseingang, welches Gebäudebaujahr bzw. welcher Sanierungsstand vorliegen (siehe FAQ "Welcher Ausweis für welches Gebäude?").

Grundsätzlich gilt  jeder Energieausweis muss separat beantragt werden. Bei dem oben beschrieben Beispiel wären also fünf Anträge zur Erstellung einzureichen.

Die nachfolgende Grafik zeigt, für welche Gebäude die Wahlfreiheit zwischen Energieverbrauchs- oder Energiebedarfsausweis besteht bzw. welcher der beiden Energieausweise für ein Gebäude vorgeschrieben ist.

"Gebaut/modernisiert nach WSchV 1977" ist voraussichtlich dann gegeben, wenn bei mindestens drei der fünf folgenden Bau-/Anlagenteile eine energetische Verbesserung bzw. der Austausch nach 1977 durchgeführt wurde: 1. Dach/oberste Geschossdecke, 2. Außenwand, 3. Kellerdecke/unterer Gebäudeabschluss, 4. Fenster, 5. Heizung

Fazit:

Bestehende  Nichtwohngebäude  haben  die  Wahlfreiheit  zwischen  Energieverbrauchs-  und Energiebedarfsausweis.

Für bestehende Wohngebäude mit mindestens fünf Wohneinheiten oder für Wohngebäude, deren Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt wurde bzw. die mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 modernisiert wurden, darf der Verbrauchsausweis erstellt werden. Anders ausgedrückt  Für alte, kleine sowie unsanierte Wohngebäude ist nur der Energiebedarfsausweis zulässig.

Ebenso ist bei Neubauten und umfangreicher Modernisierung der Energiebedarfsausweis vorgeschrieben.

Der Energieausweis sorgt für Transparenz auf dem Immobilienmarkt Er soll potenziellen Käufern, Mietern, Pächtern oder Leasingnehmern von Immobilien bei der Entscheidungsfindung und energetischen Bewertung des Gebäudes unterstützen.

Ziel ist es, Mietern oder Käufern eine leicht verständliche Information zum Energieverbrauch bzw. -bedarf bereitzustellen. Dazu wird das Gebäude zusätzlich zu einem ausgewiesenen Energiekennwert in eine Energieeffizienzklasse analog wie bei Haushaltsgeräten eingeteilt.

Der Eigentümer einer Immobilie soll für deren energetischen Zustand sensibilisiert werden, so dass sich Impulse zur Gebäudemodernisierung ergeben, beispielsweise in Form von Verbesserungen der Wärmedämmung oder der Heizungsanlage.

Generell gilt Je besser die Energieeffizienzklasse, also kleiner die Energiekennzahl, desto energiesparender ist das Gebäude gebaut und desto besser ist auch die Anlagentechnik. Der Energieausweis gibt damit nicht nur Auskunft über den Energieverbrauch bzw. -bedarf, sondern trägt mit einer guten Energieeffizienzklasse auch dazu bei, die Attraktivität der Immobilie zu erhöhen.

 

Energieausweise sind 10 Jahre ab Ausstellungsdatum gültig. Die auf Grundlage einer der bisher geltenden Energieeinsparverordnungen (EnEV) erstellten Energieausweise behalten ebenfalls ihre Gültigkeit für 10 Jahre ab Ausstellungsdatum. Für bestimmte Ausweise, die vor dem 1. Oktober 2007 (also vor der EnEV 2007) erstellt wurden, gelten spezielle Übergangsvorschriften.

Voraussetzung für die Erstellung der Verbrauchsausweise ist, dass die Energieverbrauchsdaten über drei Abrechnungsperioden bzw. mindestens 36 zusammenhängende Monate ermittelbar sind. Dies kann bei dezentraler Beheizung entweder durch die Befragung aller Mieter oder durch Zusammenarbeit mit dem Netzbetrieber erreicht werden.

Scheitert sowohl die Befragung der Mieter als auch die Zusammenarbeit mit dem Netzbetrieber, kann kein Verbrauchsausweis erstellt werden. Dies gilt auch für den Fall, dass bei Wohngebäuden mit Nachtspeicherheizungen keine separaten Zähler für die Nachtspeicherheizungen angebracht sind und somit der Stromverbrauch aller Stromquellen mitberechnet werden würde. In diesem Fall muss der Energiebedarfsausweis ausgestellt werden.

Die häufigsten Ursachen, warum Energieverbrauchsausweise nicht erstellt
werden können sind:

  • Das Gebäude hat weniger als 5 Wohnungen und das Bauantragsdatum liegt vor dem 1.11.1977 bzw. das Gebäude wurde nicht mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 energetisch modernisiert.
  • Die Flächenangaben oder die Verbrauchsdaten der Heizenergieverbräuche von den letzten drei Abrechnungszeiträumen  bzw. von mindestens 36 zusammenhängenden Monaten liegen nicht, bzw. für das Gebäude nicht getrennt erfasst vor.
  • Es befinden sich im Gebäude mehrere ggf. dezentrale Wärmeerzeuger und es liegen nicht die Heizenergieverbräuche aller Wärmeerzeuger vor.
  • Bei Nichtwohngebäuden liegen nicht die Stromverbräuche aller Einheiten von den letzten drei zusammenhängenden Abrechnungszeiträumen vor.
  • Bei dem Gebäude handelt es sich um eine wesentliche Mischnutzung, und die Heizenergieverbräuche sowie die Stromverbräuche liegen nicht nach Nutzung getrennt vor.

Es sind Stichprobenkontrollen von Energieausweisen anhand der Registriernummern vorgesehen. Die behördliche Kontrollstelle kann vom Ausweisersteller verlangen, die zur Ausstellung des Energieausweises verwendeten Daten und Antragsunterlagen und den zugehörigen Energieausweis an die Kontrollstelle zu übermitteln. Überprüft werden die vom Eigentümer/Hausverwalter bereitgestellten Unterlagen, die im Energieausweis angegebenen Ergebnisse einschließlich der abgegebenen Modernisierungsempfehlungen. Ggf. erfolgt - nach dem Einverständnis des Gebäudeeigentümers - eine Inaugenscheinnahme des Gebäudes.

Wer nicht sicherstellt, dass die zur Erstellung bereitgestellten Daten richtig sind, begeht nach Energieeinsparverordnung eine Ordnungswidrigkeit.

Die Anforderungen zur Erstellung der Energieausweise regelt die Energieeinsparverordnung (EnEV) »

Ergänzt wird diese u.a. um Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand, um die Regeln für Energieverbrauchskennwerte im Wohngebäude- und Nichtwohngebäudebestand und um die Auslegungen der Fachkommission Bautechnik zu Fragestellungen hinsichtlich der Interpretation der Energieeinsparverordnung.

Neben den Energieausweisen werden in der Energieeinsparverordnung u.a. auch folgende Punkte geregelt

  • Energetische Mindestanforderungen an Neubauten und bei Sanierung an die Bestandsbauten
  • Austauschpflichten von Heizkesseln für flüssige oder gasförmige Brennstoffe, die vor 1985 eingebaut wurden bzw. die älter als 30 Jahre sind. Ausgenommen sind Heizkessel mit Nennleistung von weniger als vier oder mehr als 400 Kilowatt, Niedertemperatur- oder Brennwertkessel bzw. seit 1.2.02 selbst genutzte Ein- bzw. Zweifamilienhäuser.
  • Dämmpflichten zugänglicher Wärmeverteilungs- oder Warmwasserleitungen und Armaturen in nicht beheizten Räumen
  • Dämmpflichten für zugängliche, bisher nicht gedämmte oberste Geschossdecken unter nicht beheizten und nicht ausreichend gedämmten Dachräumen
  • Inspektionspflichten von Klimaanlagen ab 12 Kilowatt Leistung

 

 

Das Datum des Energieausweises kann nicht individuell ausgesucht werden. Es wird bei der Anforderung der Registrierungsnummer beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) automatisch generiert und ist nicht veränderbar.