FAQ - Rechtliche Informationen

Bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien (z. B. Zeitung oder Internet) vor Verkauf oder Vermietung eines Gebäudes oder einer Wohnung müssen Pflichtangaben aus dem Energieausweis enthalten sein.

Soll ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft oder vermietet werden, ist dem potenziellen Käufer/Mieter spätestens bei der Besichtigung ein Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen, bzw. deutlich sichtbar auszuhängen oder auszulegen. Findet keine Besichtigung statt, muss der Energieausweis spätestens dann vorliegen, wenn der potenzielle Käufer/Mieter ihn hierzu auffordert.

Zusätzlich ist nach Abschluss des Kauf- bzw. Mietvertrages dem Käufer/Mieter der Energieausweis oder eine Kopie unverzüglich zu übergeben.

Achtung
Wer die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen oder die rechtzeitige Bereitstellung des Energieausweises nicht sicherstellt, begeht eine Ordnungswidrigkeit.

Bei bestehenden Mietverhältnissen muss nachträglich kein Energieausweis vorgelegt werden.

Die Anzahl der Ausweise hängt von der Nutzung (Wohngebäude, Nichtwohngebäude, gemischt genutzte Gebäude), Gebäudeart (Ein-, Zwei-, Mehrfamilienhaus) und von der Gebäudestruktur (Anzahl Hauseingänge/Gebäude) ab. Keine Rolle spielt für die Anzahl der erforderlichen Ausweise, ob eine Heizungsanlage mehrere Hauseingänge/Gebäude versorgt.

Besteht eine Liegenschaft aus mehreren separaten, nicht miteinander verbundenen Gebäuden mit Wohnungsnutzung, sind diese einzeln, also je separates Gebäude zu behandeln. Dies gilt auch für gleichwertige und baugleiche nicht miteinander verbundene Gebäude ebenso wie für Haupt- und Nebenhausverhältnisse.

Je Gebäude mit Wohnungsnutzung ergibt sich die Anzahl der zu erstellenden Energieausweise wie folgt:

Gebäudetyp Anzahl der erforderlichen Energieausweise
Einfamilienhaus Je freistehendes Einfamilienhaus 1 Energieausweis
Einfamilienreihenhaus Je Einfamilienreihenhaus 1 separater Energieausweis
Zweifamilienhaus mit 1 Hauseingang Je freistehendes Zweifamilienhaus 1 Energieausweis
Doppelhaus mit zwei Nutzeinheiten und zwei Eingängen) Je Doppelhaushälfte 1 separater Energieausweis (insgesamt 2 Energieausweise je Doppelhaus)
Mehrfamilienhaus mit 1 Hauseingang Je freistehendes Mehrfamilienhaus 1 Energieausweis

Bei Mehrfamilienreihenhäusern mit mehreren Hauseingängen ergibt sich die Anzahl der erforderlichen Energieausweise gemäß folgender Grafik:

1) Baulich abgeschlossen

Jeder Hauseingang ist dann baulich abgeschlossen, wenn der Zugang / das Treppenhaus aller Nutzeinheiten unabhängig vom Nachbarhauseingang ist. Nicht baulich abgeschlossen ist ein Hauseingang dann, wenn mindestens eine Nutzeinheit den Zugang oder das Treppenhaus des Nachbarhauseingangs benötigt. Ob eine Heizungsanlage mehrere Hauseingänge versorgt, spielt für die bauliche Abgeschlossenheit keine Rolle.

2) Thermisch und räumlich getrennt

Jeder Hauseingang ist dann thermisch und räumlich getrennt, wenn sich keine beheizten oder gekühlten Räume bzw. Nutzeinheiten von einem Hauseingang in den anderen Hauseingang erstrecken.
Beispiel  für  das  Fehlen  der  räumlichen  Trennung   Es  existiert  im  DG  eine  sich  über  zwei Hauseingänge erstreckende Dachgeschosswohnung.
Beispiel für das Fehlen der thermischen Trennung  Mehrerer Hauseingänge sind durch einen beheizten Flur miteinander verbunden, jedoch im Übergang von einer Einheit zur anderen Einheit thermisch nicht z.B. durch eine Türe getrennt (unkontrollierte Wärmeströme).

3) Gleiche Baualtersklasse

Das gleiche Baujahr liegt auch dann vor, wenn diese innerhalb eines Zeitraums liegen, für den die gleichen rechtlichen Anforderungen an den Wärmeschutz bestanden oder ähnliche Baustandards anzunehmen sind.

Als solche Zeiträume gelten
vor 1900, 1900 - 1918, 1919 - 1933, 1934 - 1948, 1949 - 1957, 1958 - 1968, 1969 - 1977, 1978 - 1983, 1984 - 1994, 1995 - 2001, 2002 - 2008, 2009 - 2013, 2014 - 2016, 2017 bis heute.

Wurde ein Hauseingang 1969 und der Nachbarhauseingang 1975 errichtet, so gelten die Baujahre als gleich. Baujahre werden auch dann als gleich angesehen, wenn sie in unmittelbarem Übergang von einem Zeitraum zum anderen Zeitraum liegen (z.B. 1983 und 1984).

4) Gleicher Sanierungsstand

Gleiche Sanierungsstände liegen vor, wenn diese für alle vier Außenbauteile (Oberer Gebäudeabschluss, unterer Gebäudeabschluss, Außenwände, Fenster) identisch sind. Weicht bei mindestens einem Bauteil der Sanierungsstand ab, so gilt für das gesamte Gebäude, dass der Sanierungsstand der Hauseingänge nicht gleich ist.
Ist nur der ungefähre Zeitpunkt einer Sanierung eines Außenbauteils bekannt, so kann von einem gleichen Sanierungsstand eines Bauteils ausgegangen werden, wenn die Sanierung dieses Bauteils innerhalb eines Zeitraums liegt, für den die gleichen rechtlichen Anforderungen an den Wärmeschutz bestanden oder ähnliche Baustandards anzunehmen sind. Als solche Zeiträume gelten
vor 1900, 1900 - 1918, 1919 - 1933, 1934 - 1948, 1949 - 1957, 1958 - 1968, 1969 - 1977, 1978 - 1983, 1984 - 1994, 1995 - 2001, 2002 - 2008, 2009 - 2013, 2014 bis heute.

Gleiche Sanierungsstände liegen z.B. bei einem Dach dann vor, wenn die Sanierung bei einem Hauseingang 1969 und beim Nachbarhauseingang 1975 durchgeführt wurde. Sanierungsstände eines Bauteils werden auch dann als gleich angesehen, wenn sie in unmittelbarem Übergang von einem Zeitraum zum anderen Zeitraum erfolgt sind (z.B. 1983 und 1984).

5) Gleiche Geometrie und Geschossigkeit

Gleiche Geometrie und Geschossigkeit liegt dann vor, wenn sich die Hauseingänge in Form (z.B. Rechteck), Abmessungen (Länge und Breite) und in der Anzahl der Geschosse nicht wesentlich unterscheiden.

Als gleiche Geometrie und Geschossigkeit gilt, wenn z.B. der Unterschied bei Länge und Breite je Hauseingang jeweils unter 25 % liegt ein Hauseingang nur ein Geschoss weniger aufweist als der nebenliegende oder wenn sich z.B. neben einem 10-geschossigen Hauseingang ein 8-geschossiger Hauseingang befindet. Nennenswert ist ein Unterschied an Geschossigkeit, wenn sich z.B. neben einer eingeschossigen Einheit eine dreigeschossige Einheit befindet.

Handelt es sich um ein Gebäude mit reiner Nichtwohnungsnutzung ist ein Energieausweis für mehrere Hauseingänge oder getrennt stehende Gebäude ausreichend. Voraussetzung ist, dass diese über eine zentrale Heizungsanlage versorgt werden und die Energieverbräuche mangels dezentraler Messeinrichtung für die einzelnen Gebäude bzw. Hauseingänge nicht ermittelt werden können.

Sollte in Ihrem Gebäude eine Mischnutzung mit jeweiligem Flächenanteil von über 10% von Wohnen bzw. Nichtwohnen gegeben sein, sind mindestens zwei getrennte Energieausweise erforderlich. Zum einen mindestens einer für den Wohnbereich und zum anderen mindestens einer für den Nichtwohnbereich (siehe FAQ "Was sind Wohngebäude, Nichtwohngebäude, gemischt genutzte Gebäude?").

Wie viele Energieausweise bei einer Mischnutzung erforderlich sein können, wird an folgendem Beispiel ersichtlich.

Beispiel
Es handelt sich um eine Liegenschaft mit zwei gemischt genutzten Mehrfamilienreihenhäusern bestehend aus zwei getrennten Gebäuden und insgesamt drei Hauseingängen unterschiedlichen Sanierungsstands Beide Gebäude weisen jeweils dezentrale Messeinrichtungen auf
Ergebnis
Es sind zwei Energieausweise für die Nichtwohnungsnutzung und drei Energieausweise für die Wohnungsnutzung erforderlich. Für die Wohnungsnutzung ist hinsichtlich der zulässigen Energieausweisart je Hauseingang zu prüfen, wie viele Wohnungen je Hauseingang, welches Gebäudebaujahr bzw. welcher Sanierungsstand vorliegen (siehe FAQ "Welcher Ausweis für welches Gebäude?").

Grundsätzlich gilt jeder Energieausweis muss separat beantragt werden. Bei dem oben beschrieben Beispiel wären also fünf Anträge zur Erstellung einzureichen.

Die nachfolgende Grafik zeigt, für welche Gebäude die Wahlfreiheit zwischen Energieverbrauchs- oder Energiebedarfsausweis besteht bzw. welcher der beiden Energieausweise für ein Gebäude vorgeschrieben ist.

"Gebaut/modernisiert nach WSchV 1977" ist voraussichtlich dann gegeben, wenn bei mindestens drei der fünf folgenden Bau-/Anlagenteile eine energetische Verbesserung bzw. der Austausch nach 1977 durchgeführt wurde: 1. Dach/oberste Geschossdecke, 2. Außenwand, 3. Kellerdecke/unterer Gebäudeabschluss, 4. Fenster, 5. Heizung

Fazit:

Bestehende Nichtwohngebäude haben die Wahlfreiheit zwischen Energieverbrauchs- und Energiebedarfsausweis.

Für bestehende Wohngebäude mit mindestens fünf Wohneinheiten oder für Wohngebäude, deren Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt wurde bzw. die mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 modernisiert wurden, darf der Verbrauchsausweis erstellt werden. Anders ausgedrückt Für alte, kleine sowie unsanierte Wohngebäude ist nur der Energiebedarfsausweis zulässig.

Ebenso ist bei Neubauten und umfangreicher Modernisierung der Energiebedarfsausweis vorgeschrieben.

Soll ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft oder vermietet werden, ist dem potenziellen Käufer/Mieter spätestens bei der Besichtigung ein Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen, bzw. deutlich sichtbar auszuhängen oder auszulegen. Findet keine Besichtigung statt, muss der Energieausweis spätestens dann vorliegen, wenn der potenzielle Käufer/Mieter ihn hierzu auffordert.

Zusätzlich ist nach Abschluss des Kauf- bzw. Mietvertrages dem Käufer/Mieter der Energieausweis oder eine Kopie unverzüglich zu übergeben.

Wer nicht sicherstellt, dass der Energieausweis oder eine Kopie davon rechtzeitig vorlegt bzw. übergeben oder ausgehängt wird, begeht nach Energieeinsparverordnung eine Ordnungswidrigkeit.

Achtung: Bei bestehenden Mietverhältnissen muss nachträglich kein Energieausweis vorgelegt werden.

In Nichtwohngebäuden ab einer bestimmten Größe mit starkem Publikumsverkehr bzw. behördlicher Nutzung muss der Energieausweis an gut sichtbarer Stelle aushängen.

Bei Gebäuden mit behördlicher Nutzung gilt dies ab 250 m² Nutzfläche. Bei öffentlichen Nichtwohngebäuden mit nichtbehördlicher Nutzung (Gebäude für gewerbliche, freiberufliche, kulturelle oder soziale Zwecke, z.B. mit größeren Läden, Hotels, Kaufhäusern, Restaurants oder Banken etc.) und starkem Publikumsverkehr muss der Aushangpflicht bei einer Nutzfläche von mehr als 500 m² nachgekommen werden.

Energieausweise sind 10 Jahre ab Ausstellungsdatum gültig. Die auf Grundlage einer der bisher geltenden Energieeinsparverordnungen (EnEV) erstellten Energieausweise behalten ebenfalls ihre Gültigkeit für 10 Jahre ab Ausstellungsdatum.

Nein, der Energieausweis dient lediglich der Information im Vorfeld zur Entscheidungsfindung für potenzielle Miet- oder Kaufinteressenten. Die dort enthaltenen Informationen sollen nicht Bestandteil des Miet- oder Kaufvertrages werden.

Eine Umlage der Kosten für die Erstellung von Energieausweisen, beispielsweise über die Heizkostenabrechnung, ist nicht möglich.

Wird vor dem Verkauf bzw. vor Vermietung eines Objektes eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien (z. B. Zeitung, Internet) aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so muss die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthalten:

  • Die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis)
  • Der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude (bei Wohngebäuden für Wärme, bei Nichtwohngebäuden für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt)
  • Die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes
  • Bei Wohngebäuden: das Baujahr des Gebäudes
  • Bei Wohngebäuden: die Energieeffizienzklasse

Für einen vor dem 01.05.2014 erstellten Energieverbrauchsausweis gilt zusätzlich Ist im Energieverbrauchskennwert der Energieverbrauch für Warmwasser nicht enthalten (auf der Seite des Ausweises mit der Farbskala ersichtlich), so ist der Energieverbrauchskennwert um eine Pauschale von 20 Kilowattstunden pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr zu erhöhen.

Wurde der Energieausweis unter einer früheren Fassung der Energieeinsparverordnung, also vor dem 01.05.2014 erstellt, ist in Immobilienanzeigen die Angabe zur Energieeffizienzklasse freiwillig gemäß folgender Einteilung:

Energie- effizienzklasse Endenergie [Kilowattstunden pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr]
A+ ≤ 30 kWh/(m² a)
A ≤ 50 kWh/(m² a)
B ≤ 75 kWh/(m² a)
C ≤ 100 kWh/(m² a)
D ≤ 130 kWh/(m² a)
E ≤ 160 kWh/(m² a)
F ≤ 200 kWh/(m² a)
G ≤ 250 kWh/(m² a)
H > 250 kWh/(m² a)

Wer ab dem 1. Mai 2015 in kommerziellen Immobilienanzeigen nicht die geforderten Pflichtangaben aus dem Energieausweis vorsieht, begeht nach dem Gebäudeenergiegesetzt eine Ordnungswidrigkeit und kann mit Geldbuße von bis zu 10.000 € belegt werden.

Es sind Stichprobenkontrollen von Energieausweisen anhand der Registriernummern vorgesehen. Die behördliche Kontrollstelle kann vom Ausweisersteller verlangen, die zur Ausstellung des Energieausweises verwendeten Daten und Antragsunterlagen und den zugehörigen Energieausweis an die Kontrollstelle zu übermitteln. Überprüft werden die vom Eigentümer/Hausverwalter bereitgestellten Unterlagen, die im Energieausweis angegebenen Ergebnisse einschließlich der abgegebenen Modernisierungsempfehlungen. Ggf. erfolgt - nach dem Einverständnis des Gebäudeeigentümers - eine Inaugenscheinnahme des Gebäudes.

Wer nicht sicherstellt, dass die zur Erstellung bereitgestellten Daten richtig sind, begeht nach dem Gebäudeenergiegesetz eine Ordnungswidrigkeit.

Die Anforderungen zur Erstellung der Energieausweise regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Ergänzt wird diese u.a. um Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand, um die Regeln für Energieverbrauchskennwerte im Wohngebäude- und Nichtwohngebäudebestand und um die Auslegungen der Fachkommission Bautechnik zu Fragestellungen hinsichtlich der Interpretation des Gebäudeenergiegesetzes.

Neben den Energieausweisen werden im Gebäudeenergiegesetz u.a. auch folgende Punkte geregelt

  • Energetische Mindestanforderungen an Neubauten und bei Sanierung an die Bestandsbauten
  • Austauschpflichten von Heizkesseln für flüssige oder gasförmige Brennstoffe, die vor 1991 eingebaut wurden bzw. die älter als 30 Jahre sind. Ausgenommen sind Heizkessel mit Nennleistung von weniger als vier oder mehr als 400 Kilowatt, Niedertemperatur- oder Brennwertkessel bzw. seit 1.2.02 selbst genutzte Ein- bzw. Zweifamilienhäuser.
  • Heizkessel die mit Heizöl oder festen fossilen Brennstoffen beheizt werden dürfen nach §72 GEG nur noch unter bestimmten Voraussetzungen verwendet werden.
  • Dämmpflichten zugänglicher Wärmeverteilungs- oder Warmwasserleitungen und Armaturen in nicht beheizten Räumen
  • Dämmpflichten für zugängliche, bisher nicht gedämmte oberste Geschossdecken unter nicht beheizten und nicht ausreichend gedämmten Dachräumen
  • Inspektionspflichten von Klimaanlagen ab 12 Kilowatt Kälteleistung

 

 

Jeder Energieausweis erhält eine individuelle Registriernummer des Deutschen Instituts für Bautechnik (DIBt). Der Gesetzgeber hat die Registriernummern mit dem Ziel eingeführt, die Energieausweise eindeutig zuzuordnen und deren Qualität zu kontrollieren. Anhand der Registriernummern können Stichprobenkontrollen durch das DIBt sowie die Landesbehörden bis zu zwei Jahren nach Ausstellung des Energieausweises durchgeführt werden.

Sie müssen sich um nichts kümmern. Die Registriernummer fordert der Aussteller beim Deutschen Institut für Bautechnik kostenpflichtig an. Diese wird individuell auf jeden Energieausweis aufgedruckt.